건축물을 「건축법」과 「민법」에 따라 일정 거리를 두고 건축을 해야 합니다. 하지만, 이 기준만 있다고 한다면 우리 도시는 엄청난 빌딩 숲을 이루게 될 것이며, 도시에 위치한 거실에는 빛이 드리우지 못하는 불행한 일이 생길 것입니다. 그래서 '국토계획법'에서는 '건폐율'이라는 기준을 만들어 대지에 최소한의 공지를 확보하여 도시공간에 일조, 채광, 통풍이 가능하도록 하고 도시의 환경적 안전을 도모하고 있습니다. 여기에서 '건폐율'이란 대지면적에 대한 건축물이 드리울 수 있는 그림자 면적 혹은 수평투영 면적입니다. 이러한 건폐율 규정으로 생긴 대지의 공지는 환경적 측면뿐만 아니라 화재 시 건축물의 연소방지와 소방활동 및 사람들의 피난을 용이하게 하는 피난안전장치로서의 역할을 하기도 하고, 인접 건축물로 화재가 확산되는 것을 방지하기도 합니다. 결국, 건폐율 규정은 도시의 밀도를 조절하여 쾌적한 도시생활환경을 만드는 중요한 수단인 것입니다.
| 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호 건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. |
'건축면적'은 건축물의 외벽이나 기둥 중심선을 기준으로 수평 투영한 면적입니다. 이를 이해하기 위해서는 건폐율의 개념을 먼저 이해하는 것이 좋습니다. 건폐율은 대지면적에 대비하여 어느 정도의 건축물 그림자가 지느냐를 수식화 한 것인데, 여기에서 '건축물의 그림자'면적이 이번 포스트에서 설명드릴 '건축면적'입니다. 얼핏 생각하기로는 연면적을 구하는 바닥면적과 동일하게 생각될 수 있으나, 바닥면적이 각 층의 수평투영 면적인 반면에 건축면적은 지상층에 해당하는 건물 전체의 수평투영 면적으로 다른 개념으로 이해하셔야 합니다. 다만, 건축면적도 바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 산정한다는 면에서는 동일합니다. 바닥면적을 산정할 때 제외 규정 등이 있었는데, 건축면적 또한 주의사항과 제외 규정이 있습니다.
돌출 시설과 지붕의 건축면적 산정방법
기본적으로 건축면적은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적입니다. 하지만 발코니와 캐노피, 건축물에 딸린 시설물 등 돌출부분과 지붕은 건축면적 산정에 있어서 이견이 있을 수 있습니다 그래서 「건축법」에서는 이러한 부분의 건축면적 산정방법을 규정하고 있습니다. 발코니의 경우는 증축하여 추후 거실로 사용할 수 있는 면적이기 때문에 모두 건축면적에 산입 합니다. 출입구에 상부에 생기는 포치, 캐노피 혹은 차양 같은 경우는 끝선에서 1m 후퇴하여 건축면적에 산입 합니다. 지붕 또한 마찬가지로 지붕 끝선에서 1m 후퇴한 면적만큼을 건축면적에 포함하고 있습니다. 한옥의 경우는 한옥 증진을 위해서 인센티브를 주고 있는데요, 이 경우는 처마 끝에서 2m 후퇴한 면적을 건축면적으로 산정하고 있습니다. 전통사찰의 경우는 처마가 겹처마로 더 길게 나오는 경우가 있습니다. 이때에는 4m를 후퇴한 부분을 건축면적으로 사정합니다. 마지막으로 캔틸레버 돌출 차양을 설치한 축사의 경우는 3m 후퇴한 면적을 기준으로 합니다.
| 건축면적(수평투영면적 산정기준) ①건축물 외벽 중심선 또는 ②건축물 외곽부분 기둥 중심선 ③평지붕이 아닌 지붕의 경우(처마, 차양, 부연 등) : 끝부분에서 1m 후퇴한 면적 가. 한옥지붕 : 끝부분에서 2m 후퇴한 면적 나. 전통사찰의 지붕 : 끝부분에서 4m 후퇴한 면적 다. 캔틸레버 돌출 차양 설치 축사 : 끝부분에서 3m 후퇴한 면적 |
건축면적 산정 예외 부분
건축법에서는 건축물에 딸린 시설물도 건축물로 간주하여 외부 계단 등도 건축물로 판단합니다. 하지만 공공의 이용에 제공된 공간이나 지하층 출입에 필수 불가결한 돌출 부분은 건축면적의 산입에서 제외합니다. 예를 들면 공공이 모두 사용할 수 있는 지하 선큰으로 가는 외부 계단의 경우는 면적 산정에서 제외합니다. 이는 「건축법」의 궁극적인 목적이 공공복리 증진이라는 것을 고려한다면 이해하기 쉬울 것으로 생각됩니다.
시설물의 높이가 1m 이하인 부분도 실내를 활용하기 어렵다는 점을 고려했는지 건축면적 산정에서 제외됩니다. 따라서 건축물로 들어가는 계단이 있다고 했을 때, 1m 높이까지는 면적 산정에서 제외되는 것입니다. 다만, 예외적으로 물류창고 등에서 물건 상하차를 위해서 만든 1.5m의 접안부는 용도를 고려하여 건축면적에서 제외됩니다.
이에 따라 시설물의 높이가 1m 이하인 부분은 건축면적에 포함하지 않습니다.
건축물의 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행로나 차로 또한 건축면적에서 제외하며, 지하로 차량 및 사람들의 출입을 위해서 필수 불가결하게 설치되는 구조물은 건축면적에서 제외합니다. 다만, 지하 출입부 캐노피가 계단 면적보다 더 크다면 건축면적에 포함됩니다.
특수한 건축물에서의 건축면적
모든 법에서는 기본적인 기준을 규정합니다. 하지만 언제나 예외적이고 특수적인 상황이 발생되기 마련입니다. 건축법에서도 이러한 예외기준을 적용한 경우가 있습니다. ①태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 ②외단열공법으로 지어진 주택의 경우는 에너지 효율적인 건축이며 단열재가 구조체의 역할을 하지 않기 때문에 이 부분을 고려하여 내측 내력벽 두께의 중심선을 기준으로 바닥면적을 산정합니다. 또한 창고나 공장 중 물품을 입출고하는 부분의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 캔틸레버 구조로 설치된 돌출 차양 같은 경우도 완화 규정이 있습니다. 이때에는 ①돌출 차양을 제외한 창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적과 ②돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 돌출 부분의 수평투영 면적 중 작은 값을 기준으로 산정합니다.
발코니의 건축면적과 바닥면적 비교
아파트 면적 산정에서 가장 까다로운 부분이 발코니 면적입니다. 발코니는 건축면적에는 100% 산입 됩니다. 하지만, 바닥면적은 '실내면적'이 기준이고 발코니를 실내 또는 실외로 사용할 수 있기 때문에 이는 1.5m를 후퇴한 부분부터 바닥면적으로 산입 하는 차이가 있습니다.