건축사의 눈으로 보는 세상

[재테크] 이마뉴엘 매매법

아키즈 — Fri, 10 Oct 2025 20:35:44 +0900

이마뉴엘 매매법, 진짜 쉬운 말로

1) 이 기법, 한 줄 정의

“쎈 종목이 문을 ‘쾅’ 열고 뛰쳐나간 뒤, 잠깐 숨고를 때 기다렸다가 다시 뛸 때 탄다.”
(돌파 → 첫 눌림 → 재돌파 진입)

2) 왜 이런 짓(?)을 하냐

강한 건 계속 강한 경우가 많아서: 돌파는 돈·뉴스·수급이 붙었다는 신호예요.
손절이 짧아서: 눌림 저점 바로 밑에 손절을 두면, 틀리면 작게 잃고 맞으면 길게 먹기 쉬워요.

3) 언제 쓰면 좋나 (조건 체크)

오늘 거래대금이 평소보다 확 늘고, 뉴스/이슈가 깔린 종목
전일 고가나 박스 상단을 시원하게 돌파한 뒤
눌림이 VWAP(오늘 평균단가)나 5·10EMA 근처에서 거래량 줄며 멈출 때

포스트잇 체크
[ ] 거래대금↑ [ ] 전일 고가 돌파 [ ] 첫 눌림(VWAP/5·10선) [ ] 거래량 감소 [ ] 재돌파 시그널

4) 어떻게 하냐(시나리오)

아침에 종목이 전일 고가를 쾅—넘었어요.
바로 안 쫓아가고 **숨고르기(눌림)**를 기다립니다. 보통 VWAP/5·10선 근처에서 탁! 받쳐요.
그 자리에서 양봉으로 전환되며 다시 위로—갈 기미가 보이면,
그 재돌파 캔들의 고가 돌파에 매수!
손절은 방금 눌림 저점 밑.
+1R(손절폭만큼 이익)에서 일부 챙기고, 나머지는 전고점/피벗이나 5EMA 이탈로 정리.

5) 숫자로 30초 예시

전일 고가: 10,000원 → 장중 돌파
눌림: 9,860원~9,900원 사이에서 멈춤(VWAP 근처, 거래량 줄어듦)
9,910원에 재양봉 나오며 고가 돌파 시 매수
손절: 눌림 저점 9,850원 이탈(손절폭 = 60원 = 1R)
익절: +60원(9,970원) 에 1차 절반, 나머지는 10,100원(전고/피벗) 부근 혹은 5EMA 종가 이탈

핵심 포인트: 손절이 짧아 기대값이 유리해요. 두 번 틀리고 한 번 크게 먹어도 계좌는 플러스가 되기 쉬운 구조.

6) 초보가 제일 많이 하는 실수 3가지

첫 눌림이 아닌 두 번째·세 번째 눌림부터 추격 → 승률 확 떨어짐
거래대금 빈약한 가짜 돌파에 혹함 → VWAP 회복 확인 후 진입
일봉상 큰 저항 바로 아래에서 무리수 → 목표가를 더 타이트하게

7) 아주 짧은 규칙(진짜 실전용)

진입: “돌파 → 첫 눌림(VWAP/5·10선) → 재돌파 고가 체결”
손절: “눌림 저점 하향 종가 or -1R”
익절: “+1R 분할, 전고/피벗·5EMA 이탈로 마무리”
자금관리: “한 트레이드 최대 계좌 -0.5~1% 리스크”

8) 연습 루틴(블로그식 정리 버전)

샘플 모으기: 과거 차트에서 “돌파-첫 눌림-재돌파” 장면 50장 캡처
체크리스트 일지: 위 체크 5개 항목을 매매 전후에 매번 기록
20회 동일 규칙으로 연속 실험 → 승률·평균R 계산(변형 금지)
시간대 찾기: 본인 승률 좋은 구간(예: 09:20~10:30)만 집중
장 필터: 지수·수급 좋은 날 위주(예: 지수 20EMA↑)

9) 마지막 요령 한 스푼

**“재돌파 캔들”**은 너무 길게 뽑힌 장대양봉보단, 직전 음봉들을 통째로 감싸는 힘 있는 양봉이면 베스트.
눌림 구간에서 저점이 서서히 높아지는(저점 Higher Low) 흐름이면 더 안심.
체결창에서 매수 물량이 재돌파 구간에 연속적으로 붙는지 슬쩍 확인하면 확률↑.

다가구 및 다세대 등 공동주택 주차대수 산정 방법

아키즈 — Tue, 10 Jan 2023 19:57:13 +0900

대지에 주택을 계획할 때 주차대수를 산정하는 것은 어느 정도의 규모의, 몇 세대의 주택이 들어갈 수 있는지를 결정하는 중요한 기준이 되곤 합니다. 지금부터 다가구 및 다세대 등 공동주택에서의 주차대수 산정 기준 및 방법에 대해 이야기해보려고 합니다.

주차장법에 따른 주차장을 설치해야 하는 시설물

「주차장법 시행령」 제 6조 제1항(부설주차장의 설치기준) [별표 1]에서는 건축물의 용도/ 시설물 별로 부설주차장 설치 기준을 정하고 있습니다. 이에 따르면, 다가구, 공동주택(기술사 제외), 업무시설 중 오피스텔은 시설에 따른 부설주차장을 설치해야 합니다. 몇 대를 설치해야 하는지는 '주택건설기준 등에 관한 규정' 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수를 설치하도록 되어 있습니다.

「주차장법 시행령」 제6조(부설주차장의 설치기준)
① 법 제19조제3항에 따라 부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 별표 1과 같다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 군은 제외한다. 이하 이조에서 같다)의 조례로 시설물의 종류를 세분하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있다.
ㅇㅇ주차장법 시행령 [별표1]

「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 주차장 설치기준

「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 1항에서는 설치기준을 어떻게 규정하고 있을까요? 본 규정에서는 전용면적 기준으로 면적당 기준과 세대당 기준을 정하고 있으며, 세부 내용은 다음과 같습니다.

1. 전용면적 기준 : 전용면적의 합계를 기준으로 아래 표에서 정하는 면적당 대수의 비율로 산정한 주차대수

주차장 설치기준

2. 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우 : 0.7대

그러나, 「주택법」에 따른 소형주택 같은 경우는, 추가적인 완화 기준이 적용됩니다.

3. 소형주택 중 전용면적이 60㎡ 이하:세대 당 0.6대

※ 소형주택은 전용면적이 60㎡ 이하인 주택임

4. 소형주택 중 세대당 전용면적이 30㎡ 미만인 경우 :세대당 0.5대

※ 소형주택이 무엇인지 궁금하다면 아래 글 확인

아파트 연립 다세대 다가구 오피스텔 도시형생활주택

겉으로 보면 그냥 하나의 건물이지만, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 주택을 칭하는 명칭이 많이 있습니다. 주택의 높이, 면적, 용도 등에 따라

gadizme.com

「주택건설기준 등에 관한 규정」제27조(주차장)
① 주택단지에는 다음 각 호의 기준(소수점 이하의 끝수는 이를 한 대로 본다)에 따라 주차장을 설치해야 한다.
1. 주택단지에는 주택의 전용면적의 합계를 기준으로 하여 다음 표에서 정하는 면적당 대수의 비율로 산정한 주차대수 이상의 주차장을 설치하되, 세대당 주차대수가 1대(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.7대) 이상이 되도록 해야 한다. 다만, 지역별 차량보유율 등을 고려하여 설치기준의 5분의 1(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 2분의 1)의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군 또는 자치구의 조례로 강화하여 정할 수 있다.
2. 소형 주택은 제1호에도 불구하고 세대당 주차대수가 0.6대(세대당 전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 0.5대) 이상이 되도록 주차장을 설치해야 한다. 다만, 지역별 차량보유율 등을 고려하여 다음 각 목의 구분에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군 또는 자치구의 조례로 강화하거나 완화하여 정할 수 있다.

참 구분이 다양하죠? 여기서 끝나면 참 좋은데, 법 마지막을 보면 '다만...'이 나옵니다. 그 이후의 내용을 보면 조례를 통해서 각 자치구의 상황에 맞게 추가적으로 정할 수 있다는 것입니다. 즉, 계획을 할 때는 인허가를 받을 해당 자치구의 조례를 반드시 확인해야 한다는 것입니다.

서울시 조례에 따른 주자대수 산정

그럼, 서울을 예로 들어서 한번 살펴보겠습니다.

「서울특별시 주차장 설치 및 관리조례」 제20조 제1항에 서 부설주차장의 설치기준을 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

1. 세대당 전용면적이 30㎡ 이하 : 0.5대

2. 세대당 전용면적이 60㎡ 이하 : 0.8대

「서울특별시 주차장 설치 및 관리조례」 [별표 2]

자, 어떤가요? 많이 복잡하죠? 그래서 정리해 보았습니다.

1. 다세대, 연립, 아파트 / 다가구, 오피스텔

다세대, 연립, 아파트, 다가구, 오피스텔 주차대수 산정 기준

* 전용면적기준은 해당 시 또는 구 마다 조건이 다를 수 있으니, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항을 확인하시고 변경하여 사용하시면 됩니다.

2. 도시형생활주택 중 소형주택

도시형생활주택 중 소형주택 주차대수 산정 기준

위의 내용 중 '공동주택의 전용면적 산정'에 대해 궁금하시다면, 다음글에서 다루어 볼테니, 궁금하시다면, 블로그 내 글을 참고해 주세요.

지금까지 다가구 및 오피스텔을 비롯한 공동주택의 주차대수 산정 기준에 대하여 알아보았습니다. 정리한 내용이 도움이 누군가에게 되었으면 합니다.

에너지 절약형 친환경주택 에너지절약계획서

아키즈 — Mon, 31 Oct 2022 23:36:46 +0900

「건축법」에서 건축물의 에너지 절약을 위해 만들어진 것이 '건축물 에너지 절약계획서'라고 한다면, 「주택법」에서 규정하는 것을 '친환경 주택 에너지 절약계획서'입니다. 「주택법」 제2조 21호, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제64조, 「에너지 절약형 친환경 주택의 건설기준」에 의해서 평가대상, 평가방법, 평가내용, 평가기관 등에 대하여 규정하고 있습니다. 그럼 주택에서의 에너지 절약계획서인 '친환경 주택 에너지 절약계획서'에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

'친환경 주택 에너지 절약계획서' 신청 대상 및 시기

'친환경 주택 에너지 절약서'를 제출해야 하는 대상은 사업계획 승인 대상입니다. 즉, 30세대 이상의 다세대주택, 연립주택, 아파트와 같은 공동주택입니다. 「주택법」에 의한 도시형 생활주택인 경우에는 규모가 작기 때문에 50세대 이상이 대상입니다. 또한, 준주거지역, 상업지역(유통상업지역은 제외)에 있는 30세대 이상 및 주거 연면적 비율이 저네의 90 퍼센트 이상인 주상복합 아파트의 경우가 해당됩니다. 신청시기는 사업계획 승인, 사업시행인가 신청 시이며, 준공 전에 이행계획서도 관할 인허가 관청에 제출해야 합니다.

제출된 '친환경 주택 에너지 절약계획서'는 평가기관에서 평가를 하게 됩니다. 평가기관은 공공, 민간으로 나누어집니다. 공공은 '한국 부동산원'과 '국토 안전관리원'에서 평가합니다. 민간의 경우는 '한국생산성본부 인증원, 한국 환경 건축 연구원, 한국 건물에너지 기술원, 한국건설생활환경시험연구원, 한국 교육 녹색환경연구원, 한국 그린빌딩 협의회'에서 평가를 할 수 있습니다. 경기지역의 민간주택의 경우는 '경기 주택도시공사'에서, 인천지역의 민간주택의 경우는 '인천 도시공사'에서 평가를 할 수도 있습니다.

친환경 주택 에너지 절약계획서 평가기준 및 내용

평가를 하는 방법은 총 세 가지가 있으며, 사업자는 이 중 하나를 선택하여 평가받을 수 있습니다. 단, 의무사항은 반드시 모두 충족을 해야 합니다. 첫 번째 방법은 '친환경 주택 성능평가'로 평가하는 방법입니다. 이 경우에는 '단위면적당 1차 에너지 소요량'을 기준으로 평가를 합니다. 1차 에너지 소요량이 120 kwh/㎡. yr 미만에 해당하는 성능으로 '에너지 효율등급' 1+등급 이상에 해당되는 수준입니다. 두 번째 방법은 '친환경 주택 설계조건'을 만족하는 방법입니다. 이는 벽체와 창호의 단열성능, 열원설비의 종류, 고단열 고기밀 문, 창의 면적 비율, 발코니 외측 창호의 단열성능, 창의 기밀성능, 조명밀도, 신재생에너지 설비의 비율에 대하여 평가를 하며, 각 항목별로 25점 이상을 받아야 합니다. 마지막 세 번째로 '건축물 에너지 효율등급으로 평가를 대신할 수 있습니다. '에너지효율등급' 1+ 이상을 받으면 '친환경 주택 에너지 절약서'를 대체할 수 있습니다.

「주택건설기준 등에 관한 규정」
제64조(에너지 절약형 친환경 주택의 건설기준 등)
① 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받은 공동주택을 건설하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나 이상의 기술을 이용하여 주택의 총 에너지 사용량 또는 총 이산화탄소 배출량을 절감할 수 있는 에너지 절약형 친환경 주택(이하 이 장에서 “친환경 주택”이라 한다)으로 건설하여야 한다.
1. 고단열ㆍ고기능 외피 구조, 기밀 설계, 일조 확보 및 친환경자재 사용 등 저 에너지 건물 조성기술
2. 고효율 열원설비, 제어설비 및 고효율 환기설비 등 에너지 고효율 설비기술
3. 태양열, 태양광, 지열 및 풍력 등 신ㆍ재생에너지 이용기술
4. 자연지반의 보존, 생태면적률의 확보 및 빗물의 순환 등 생태적 순환기능 확보를 위한 외부환경 조성기술
5. 건물에너지 정보화 기술, 자동제어장치 및 「지능형 전력망의 구축 및 이용촉진에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 지능형 전력망 등 에너지 이용효율을 극대화하는 기술
② 제1항에 해당하는 주택을 건설하려는 자가 법 제15조에 따른 사업계획 승인을 신청하는 경우에는 친환경 주택 에너지 절약계획을 제출하여야 한다.
③ 친환경 주택의 건설기준 및 에너지 절약계획에 관하여 필요한 세부적인 사항은 국토교통부 장관이 정하여 고시한다.

성능 확보에 따른 인센티브

주택에 에너지 성능을 높임으로써 사업비 추가는 필연적일 것입니다. 이에 따라서 법에서는 에너지 절약형 친환경 주택 건설에 따른 추가 비용을 기본형 건축비 가산 비용으로 인정을 하고 있습니다. 따라서 분양 가격을 산정할 때, 가산비를 추가할 수 있습니다. 또한 취득세 경감 혜택도 주면서 주택의 에너지 성능을 높이도록 유도하고 있습니다.

건축물 에너지절약계획서 에너지성능지표 EPI

아키즈 — Sun, 30 Oct 2022 22:06:19 +0900

기술이 발전함에 따라 건축물에서 사용하는 에너지의 량이 점차 많아지고 있습니다. 이에 따라서 건축물에서의 에너지 관리가 필요해지게 되었고, 건축 인허가를 받기 위해서는 '건축물 에너지 절약계획서'를 제출하는 것이 법적 사항으로 제정되었습니다. 과거에는 에너지를 많이 사용하는 대형건축물에만 필수적인 사항이었지만, 점차 규정이 강화되어 현재는 대부분의 건축물이 대상이 되었습니다. 그럼 지금부터 '건축물 에너지 절약계획서'와 '에너지 성능지표(EPI)'에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

에너지 절약계획서 관련 법규

에너지 절약계획서는 「녹색건축물 조성 지원법」 제14조에 따라서 건축허가를 받거나 용도변경 등을 할 때 제출해야 합니다. 작성 기준 등에 대해서는 국토부 고시 「건축물의 에너지 절약 설계기준」에서 정하고 있습니다. 즉, 국토교통부에서 주관을 하고 있는 사항이며, 에너지 절약계획서를 작성하면 이를 관할 인허가 관청에 제출해야 합니다. 인허가 관청은 에너지 관련 전문기관에 에너지 절약 계획서의 검토를 맡기고 보완이 필요할 경우 사업자에게 보완을 요청할 있습니다. 여기서 에너지 절약계획서 관련 검토를 하는 기관은 '한국 에너지공단'입니다. '한국 에너지공단'은 에너지 절약계획서 운영기관이고, 협의기관으로 여러 기관을 두고 있습니다. 협의기관은 한국 '에너지 관리공단', '한국 부동산원', '한국생산성본부 인증원', '한국 환경 건축 연구원', '한국 교육 녹색환경연구원'입니다.

「녹색건축물 조성 지원법」제14조(에너지 절약계획서 제출)
① 대통령령이 정하는 건축물의 건축주가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신청을 하는 경우에는 대통령령이 로 정하는 바에 따라 에너지 절약계획서를 제출하여야 한다.
1. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(대수선은 제외한다)
2. 「건축법」 제19조 제2항에 따른 용도변경 허가 또는 신고
3.「건축법」제19조 제3항에 따른 건축물대장 기재내용 변경
② 제1항에 따라 허가신청 등을 받은 행정기관의 장은 에너지 절약계획서의 적절성 등을 검토하여야 한다. 이 경우 건축주에게 국토교통부령으로 정하는 에너지 관련 전문기관에 에너지 절약계획서의 검토 및 보완을 거치도록 할 수 있다.
③ 제2항에도 불구하고 국토교통부 장관이 고시하는 바에 따라 사전 확인이 이루어진 에너지 절약계획서를 제출하는 경우에는 에너지 절약계획서의 적절성 등을 검토하지 아니할 수 있다.
④ 국토교통부 장관은 제2항에 따른 에너지 절약계획서 검토업무의 원활한 운영을 위하여 국토교통부령으로 정하는 에너지 관련 전문기관 중에서 운영기관을 지정하고 운영 관련 업무를 위임할 수 있다.

에너지 절약계획서 신청대상 및 방법

에너지 절약계획서를 제출해야 하는 건축물 대상은 연면적 합계가 500㎡ 이상인 모든 건축물입니다. 단, 단독주택과 동물원, 식물원은 제외하고 있습니다. 개인이 사용하는 공간인 단독주택에 과도한 규정을 정하지 않으려는 목적으로 보이고, 동물원과 식물원은 동물과 식물의 환경을 유지하는 것이 에너지 절약보다 우선되기 때문이 아닌가 생각이 됩니다. 그 밖에도 냉방과 난방 공간 연면적의 합계가 500㎡ 미만인 일부 시설은 대상에서 제외됩니다. 여기서 말하는 일부 시설은 건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류 중 제3호 제 아목, 제13호, 제16호, 제17~27호입니다. 그 내용을 살펴보면 에너지 공급 등 생활에 필수적인 시설들이나, 운동시설, 위락시설, 공장 등이 해당됩니다. 즉, 에너지 절약보다는 그 건물의 용도가 우선되며, 에너지 절약을 목적으로 하면 건물의 용도의 목적을 이룰 수 없을 경우에 절약 계획서를 제출하지 않도록 한 것으로 보입니다.

「건축물 시행령」 [별표 1] 용도별 건축물의 종류
3. 제1종 근린생활시설
아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것), 양수장, 정수장 등 주민 생활에 필요한 에너지 공급 및 통신서비스 제공이나 급수와 배수에 관련된 시설
평가 내용
13. 운동시설
16. 위락시설
17. 공장 물품의 제조·가공[염색·도장(塗裝)·표백·재봉·건조·인쇄 등을 포함한다] 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설, 제2 종 근린생활시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것
18. 창고시설(위험물 저장 및 처리 시설 또는 그 부속용도에 해당하는 것은 제외한다)
19. 위험물 저장 및 처리 시설 「위험물 안전관리법」, 「석유 및 석유대체연료 사업법」, 「도시가스사업법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「총포·도검·화약류 등 단속법」, 「화학물질 관리법」 등에 따라 설치 또는 영업의 허가를 받아야 하는 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 자가 난방, 자가발전, 그 밖에 이와 비슷한 목적으로 쓰는 저장시설은 제외한다.
20. 자동차 관련 시설(건설기계 관련 시설을 포함한다)
21. 동물 및 식물 관련 시설
22. 자원순환 관련 시설
23. 교정 및 군사 시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
24. 방송통신시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
25. 발전시설 발전소(집단에너지 공급시설을 포함한다)로 사용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
26. 묘지 관련 시설
27. 관광 휴게시설

또한, "에너지 절약형 친환경 주택 건설기준"에 맞게 계획한 건축물 또한 '에너지 절약계획서'를 제출하지 않아도 됩니다. 에너지 절약계획서를 작성하면 '사업승인' 또는 '건축허가'시에 인허가 관청에 제출해야 하며, 준공 전에 '이행 검토서'를 제출해야 합니다.

에너지 절약계획서 평가 기준 및 내용

에너지 절약계획서는 크게 ①의무사항, ②권장사항, ③에너지 소요량평가서 이렇게 세 가지로 나뉩니다. 첫 번째, 의무사항에서는 건축, 기계, 전기 분야에서 필수적으로 지켜야 할 21가지 항목을 규정하고 있습니다. 두 번째 권장사항은 건축, 기계, 전기, 신재생에너지 부문에 대하여 총 40가지 항목의 권장사항에 대하여 평가를 합니다. 그 결과 값은 에너지 성능지표, 즉, EPI점수로 환산됩니다. 일반적으로 에너지 성능지표는 65점 이상이어야 합니다. 하지만, 공공기관이 신축하거나 별동으로 증축하는 경우에는 74점 이상을 받아야 합니다. 세 번째 에너지 소요량 평가서는 신축 또는 별동 증축으로 연면적이 총 3,000㎡ 이상인 업무시설이거나 500㎡ 이상인 공공기관 건축물에 한해서만 작성하면 됩니다. 내용은 건축, 기계, 전기, 신재생에너지에 대한 에너지 소요량을 수치화하는 것입니다. 즉, 건물에서 난방, 급탕, 냉방, 조명, 환기를 위해 사용하는 에너지를 전체적으로 계산하여, 단위면적당 에너지 요구량과 단위면적당 에너지 소요량, 단위면적당 1차 에너지 소요량을 최종적으로 구하여 표기합니다.

아파트 연립 다세대 다가구 오피스텔 도시형생활주택

아키즈 — Wed, 26 Oct 2022 09:15:32 +0900

겉으로 보면 그냥 하나의 건물이지만, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 주택을 칭하는 명칭이 많이 있습니다. 주택의 높이, 면적, 용도 등에 따라서 다양하게 나뉩니다. 또한 명칭이 정의되는 법 규정이 다르기도 합니다. 이렇게 조금씩 다른 의미를 가지고 있는 주택을 명칭 하는 용어들에 대하여 구분하고 정리해 보도록 하겠습니다.

「건축법」에 의한 용도 구분 - 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구, 오피스텔

「건축법」에서는 용도별로 건축물을 구분하고 명칭을 정리하고 있습니다. 「건축법」에서의 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 그리고 다시 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 나뉘며, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 나뉩니다. 우리가 흔히 말하는 빌라는 법에서는 사용하지 않는 용어입니다. 또한 건축법에서 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설의 카테고리에 포함됩니다. 우리가 많이 사용하고 헷갈릴 수 있는 몇 가지 주택에 대하여 세부적으로 알아보겠습니다.

다가구주택

다가구주택은 건축법에서 단독주택의 한 종류에 들어가는 만큼 건축물 등기가 하나의 건물, 하나의 소유주가 되는 건물입니다. 주택으로 쓰는 건축물의 층수가 3개 층 이하이어야 합니다. 단, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용한다면, 그 층은 주택의 층에서 제외할 수 있습니다. 면적요건도 있습니다. 한 개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택입니다. 이것은 약 200평 이내로 볼 수 있습니다. 또한 세대수에 대한 제한도 있습니다. 대지 내 동별 세대수를 합한 세대가 총 19세대 이하이어야 합니다. 다가구는 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 합니다.

다세대 주택

다세대 주택은 공동주택의 한 종류입니다. 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 600㎡ 이하인 주택으로 면적인 조건은 다가구와 동일합니다. 단, 층수에서 차이가 있습니다. 다가구가 3층이 기준이었다면 다세대주택은 4층 이하인 주택입니다. 층수 산정에 있어서 필로티 부분에 대한 것은 다가구와 동일하게 1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주거 외의 용도로 할 경우에는 주택의 층수에서 제외합니다. 지하층 또한 주택의 층수 산정에서 제외합니다. 만약, 2개 이상의 다세대 주택이 단지를 이루고 있는데, 이들이 지하주차장으로 연결되어 있다면, 이들은 각각의 동으로 인정됩니다.

연립주택

연립주택은 주택으로 층수 기준은 다세대와 동일합니다. 즉, 주택으로 쓰이는 층수가 4개 이하인 주택입니다. 단, 면적에서 차이가 있는데, 다세대의 면적 기준이 바닥면적 합계 600㎡ 이하였다면, 연립주택은 600㎡ 초과입니다. 필로티 및 지하주차장 연결과 관련한 사항은 위의 다세대, 다가구와 동일하게 적용됩니다.

아파트

위의 다가구, 다세대, 연립주택이 면적과 높이기준이 있었던 것에 반하여 아파트는 높이기준만 있습니다. 즉, 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다. 필로티 적용 시 주택의 층수로 산정하지 않는 것은 위의 연립주택, 다세대, 다가구와 동일합니다.

오피스텔

오피스텔은 「건축법」 상 주택이 아닙니다. 오피스텔의 법적 정의는 '일반 업무시설의 한 종류이며, 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물'입니다. 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 우리나라에서 만들어진 용어이며 업무를 하고 호텔처럼 숙식을 할 수 있는 의미에서 만들어진 것입니다. 흔히 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔을 나누어서 이야기를 합니다. 하지만, 법률적으로 용도가 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나누어져 있지 않습니다. 이는 법적인 것이 아닌 세금을 부과하기 위해 나눈 용어라고 할 수 있습니다.

「건축법 시행령」 [별표 1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이 돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은 도서관(「도서관법」 제2조 제4호가 목에 따른 작은 도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다.
가. 단독주택
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
4) 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은 도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목 까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육 기본법」 제27조 제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)

주택법에 따른 구분 - 도시형 생활주택, 준주택(주거용 오피스텔)

「주택법」에서는 '준주택'이라는 용어를 사용하여 오피스텔을 주택에 준하는 용도로 포함하고 있습니다. 이는 주거용 오피스텔을 의미하는 것으로 이해할 수 있습니다.

또한 「주택법」에서는 '도시형 생활주택'이라는 「건축법」에서 정의하지 않는 또 다른 범위의 주택을 정의하고 있습니다. '도시형 생활주택'은 300세대 미만의 85㎡(국민주택규모) 이하에 해당하는 주택입니다. 건축물의 규모에 따라 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택으로 다시 한번 나뉩니다. '소형주택'은 과거 '원룸형'주택이었는데, 2022년 2월 '소형주택'으로 명칭이 제정되었습니다. 소형주택은 세대별 주거 전용면적이 60㎡ 이하의 주택으로 세대별 독립된 주거가 가능한 욕실과 부엌이 있는 주택입니다. 주거전용면적이 30㎡ 미만일 경우에는 원룸 형태로 계획되어야 합니다. 즉, 욕실과 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 합니다. 만약 주거 전용면적이 30㎡가 넘는다면, 방을 추가할 수 있습니다. 단, 여기에도 세대수 조건이 있습니다. 침실은 총 3개 이하로 구성할 수 있으며, 침실이 2개 이상인 소형주택은 전체 세대수의 1/3을 초과하면 안 됩니다. 즉, 총세대수가 10세대인 소형주택의 경우는 3세대까지만 1개 이상의 방을 계획할 수 있고, 나머지 7세대는 원룸 형태여야 하는 것입니다.

그 외 「건축법」에 따른 연립주택과 다세대 주택도 도시형 생활주택이 될 수 있습니다. 이 경우에는 층수 완화를 받을 수 있는데, 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택인 도시형 생활주택은 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 계획할 수 있습니다. 건축법에서 4개 층까지로 제한이 있었던 것에 비하여 한 개 층을 완화하는 것으로 볼 수 있습니다.

건축물 소방관 진입창 설치 기준

아키즈 — Mon, 24 Oct 2022 07:00:25 +0900

최근 지어진 다세대 등 주택을 보면 창문에 역삼각형 모양의 붉은색 스티커가 창문마다 붙어있는 것을 쉽게 찾아보실 수 있을 것입니다. 이것은 화재 발생 시 소방관이 쉽게 진입할 수 있도록 가이드를 해주는 창문으로 '소방관 진입 창'이라고 부릅니다. 2019년 이전까지만 하더라도 이러한 창문의 설치기준이 없었고, 수 차례의 화재현장에서 소방관이 진입하지 못하여 안타까운 생명들이 많이 희생되었습니다. 이러한 일이 반복되는 것을 막고자, 2019년 「건축법」을 개정하여 '소방관 진입 창'을 2층 이상, 11층 이하의 건축물에는 필수적으로 설치하도록 하였습니다. 그럼 지금부터 소방관 진입 창의 설치 대상과 기준 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

소방관 진입 창 설치 목적

소방관 진입 창은 건축법 제49조에서 규정하고 있습니다. 2019년 4월 23일 개정되었습니다. 개정이유는 '건축물에서 화재 발생 시 대규모 피해를 방지하고 효율적인 인명구조가 이루어질 수 있도록 소방관 진입 창을 설치하고, 외부에서 주·야간 식별이 가능한 표시를 의무적으로 설치할 수 있도록 한다.'였습니다. 건축법이 건축물 재실자의 안전을 위해서 점차 그 범위 및 규정하는 내용을 세분화하고 다각화하는 것을 알 수 있습니다. 그리하여, 2019년 4월 23일부터 2층 이상 11층 이하의 건축물은 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 하도록 제정되었습니다.

「건축법」 제49조(건축물의 피난시설 및 용도제한 등)
③ 대통령령으로 정하는 건축물은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고, 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다. <신설 2019. 4. 23.>

소방관 진입 창 설치 대상

소방관 진입 창의 설치 대상은 2층 이상 11층 이하의 건축물입니다. 1층은 곧바로 소방관의 진입이 가능하고 11층 이상의 경우는 소방관 진입을 위한 사다리차 높이 등의 제한이 있고, 31m 이상의 건축물(약 10층 이상)의 경우에는 소방용 구조활동으로 활용할 수 있는 비상용 승강기를 설치해야 하기 때문에 제외된 것으로 보입니다. 다만, 두 가지의 경우는 예외적으로 소방관 진입 창을 설치하지 않아도 됩니다. 첫 번째, 대피공간을 설치한 아파트입니다. 대피공간이 있을 경우, 소방관이 직접 실내에 진입하지 않아도 화재 시 재실자는 대피공간으로 대피할 수 있기 때문인 것 같습니다. 이러한 경우에는 소방관이 대피공간으로만 접근하여 구조활동을 할 수 있습니다. 두 번째, 비상용 승강기를 설치한 아파트입니다. 위에서 언급한 바와 같이, 비상용 승강기는 화재 시 구조활동에 이용될 수 있는 승강기입니다. 따라서 이러한 비상용 승강기가 설치되어 있는 경우에는 외부에서 1층에서 비상용 승강기를 타고 건물 내부로 진입할 수 있기 때문에, 외부에서 소방관 진입을 위해 설치하는 소방관 진입 창의 설치에서 예외를 두는 것으로 보입니다. 이 두 가지 조건 이외의 모든 건축물은 용도에 상관없이 무조건 소방관 진입 창을 설치하여야 합니다.

「건축법 시행령」 제51조(거실의 채광 등)
④ 법 제49조 제3항에 따라 건축물의 11층 이하의 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고, 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 해야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 아파트는 제외한다.
1. 제46조 제4항 및 제5항에 따라 대피공간 등을 설치한 아파트
2. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조 제2항에 따라 비상용 승강기를 설치한 아파트

소방관 진입 창 설치 세부 기준 - 개수, 위치, 크기, 재료 등

소방관 진입 창은 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에서 설치 개수, 위치, 크기 등에 대하여 규정하고 있습니다. 우선, 첫째, 2층 이상 11층 이하인 층에는 각각 1개소 이상 설치해야 하며, 만약 건축물의 길이가 길어서 소방관 진입 창의 중심선에서 한쪽 벽면 끝까지의 수평거리가 40m 이상이 된다면 40m 이내마다 소방관 진입 창을 추가로 설치하여야 합니다. 둘째, 창의 위치는 배치상 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면해있어야 합니다. 셋째, 창문의 가운데에 지름 20cm 이상의 역삼각형 표시를 해야 합니다. 이 역삼각형 표시는 야간에도 알아볼 수 있도록 빛 반사 기능이 있어야 합니다. 넷째, 창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시해야 합니다. 다섯째, 창문의 크기는 소방관 진입이 원활할 수 있도록 폭 90cm 이상, 높이 1.2m 이상이어야 합니다. 또한, 실내 바닥면으로부터 창 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내로 하여 실내로 하여야 합니다. 마지막으로 유리의 종류 또한 규정하고 있습니다. 유리가 잘 깨지지 않으면 소방관 진입이 어렵기 때문인 것으로 보이는데요, 세 가지 종류의 유리로 제한하고 있습니다. 그 세 가지는 ①플로트 판 유리로서 그 두께가 6mm 이하인 것, ② 강화유리 또는 배 강도 유리로서 그 두께가 5mm 이하인 것, ③ 위 두 가지 유리이면서 이중 유리로 그 두께가 24mm 이하인 것입니다. 즉 단층 유리나 이중 유리까지 가능한 것입니다.

타 기준과의 충돌 - 건축물 에너지 절약 설계기준

위에서 소방관 진입 창의 유리는 24mm 이하의 이중 유리까지 가능한 것으로 설명하였습니다. 그런데, 건축물 에너지 절약 설계기준을 맞추기 위해서는 24mm 이하의 이중 유리 이상의 유리를 사용해야 합니다. 즉 두 법이 상충하고 있는 것입니다. 그래서 법 제정 이후 현재까지는 소방관 진입 창을 단열 구간이 아닌 계단실 등 공용공간에 설치하거나, 다용도실을 비 난방 구간으로 계획하여 설치하거나 했습니다. 하지만 이러한 법의 상충되는 사항을 곧 해소하기 위해 그 기준을 제정하였습니다. 2022년 7월 29일부터 시행된 「건축물의 에너지 절약 설계기준」에 따르면, 소방관 진입 창은 단열 조치를 하지 않아도 되는 예외사항에 포함되었습니다. 단열 조건을 완화하는 것이 아니라 아예 안 해도 된다는 규정에 조금 의아한 감이 있기는 하지만, 우선 법적으로 상충되는 사항이 없어졌다고 볼 수 있습니다.

건축물의 에너지 절약 설계기준」 국토교통부 고시 제2022-52호 (2022.7.29. 시행)
제2장 에너지 절약 설계에 관한 기준
제1절 건축부문 설계기준
제6조(건축부문의 의무사항) 제2조에 따른 열손실 방지 조치 대상 건축물의 건축주와 설계자 등은 다음 각 호에서 정하는 건축부문의 설계기준을 따라야 한다.
1. 단열 조치 일반사항
가. 외기에 직접 또는 간접 면하는 거실의 각 부위에는 제2조에 따라 건축물의 열손실 방지 조치를 하여야 한다. 다만, 다음 부위에 대해서는 그러하지 아니할 수 있다.
7) 「건축법」제49조 제3항에 따른 소방관 진입 창(단, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제18조의 2 제1호를 만족하는 최소 설치 개소로 한정한다.)

여기에서 '최소 설치 개소'에 대해 부연설명을 하자면, 벽면 길이가 60m인 경우는 60/40 = 1.5 이므로, 소방관 진입 창을 최대 2개까지 설치할 수 있습니다. 이렇게 설치 개소를 한정한 이유에 대해서 생각해보면, 너무 많은 소방관 진입 창으로 단열 성능이 저하될 것을 방지하기 위함입니다.

추가적으로, 보통은 소방관 진입 창은 그 규격을 맞추기 위해서 고정창을 사용하는 경우가 많습니다. 하지만, 프로젝트 창 또는 미서기 창으로 설치해야 할 경우가 생길 수 있는데요, 프로젝트 창은 크게 문제가 되지 않지만, 미서기 창의 경우는 난간 설치에 관해서 문제가 발생할 수 있습니다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따르면 난간은 1.2m 이상으로 설치해야 하기 때문입니다. 소방관 진입 창은 바닥 마감에서 80cm 이내에 있어야 합니다. 이러한 경우에는 개폐가 가능한 난간을 설치할 수 있는데요, 개폐 가능 난간에 대해서는 법 등 지침에서 규정하는 바가 없기 때문에 인허가권자와 설치 인정여부를 사전에 협의하는 것이 필요합니다.

불법건축물 추인허가 이행강제금

아키즈 — Thu, 13 Oct 2022 09:12:39 +0900

건축물을 건축하기 위해서는 기본적인 「건축법」 이외에 「주차장법」,「도로법」, 「하수도법」, 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 등 건축물을 둘러싼 많은 요소들을 관리하는 법을 모두 지켜야 합니다. 그런데, 우리 주변에서 이러한 기준들의 일부를 지키지 않은 건축물들을 볼 수 있는데, 이를 '불법건축물'이라고 명칭하고 있으며, 「건축법」에서는 이를 관리하기 위해 해체 명령, 이행강제금 등 기준을 정하고 있습니다. 이번 글에서는 불법건축물과 이에 대한 법정 제재 사항에 대하여 자세히 알아보고자 합니다.

실질적 불법건축물과 형식적 불법건축물

불법건축물은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째, 실질적 불법건축물입니다. 이는 행정적인 절차를 밟으면서 계획상으로는 합법적인 건축물로 계획하였으나, 준공 이후에 일부를 변경하여서 허가받은 내용과 다르게 건축이 된 불법건축물을 의미합니다. 두 번째로, 형식적인 불법건축물이 있습니다. 이는 행정적 절차인 건축허가 등 인허가를 거치지 않고 지어진 건축물을 의미합니다. 형식적인 불법건축물을 실질적 불법건축물과 나누는 이유는 건축법을 모두 지켰지만 행정적인 절차만 안 지킨 것일 수 있기 때문입니다.

실질적 불법건축물의 경우는 불법사항이 발견되었을 때, '철거명령'을 할 수 있으며, 형식적 불법건축물은 '공사중지명령'을 행정조치로 이행할 수 있습니다. 그런데, 만약 건축물이 지어지고 있는 동안 발견하지 못하고, 건축물이 모두 지어진 이후에 인허가가 진행되지 않았다는 것을 발견한다면 어떻게 해야 할까요? 공사가 끝났기 때문에 공사 중지를 할 수 없습니다. 건물을 철거토록 하지도 못하는 것이, 건축물이 모든 법 기준 등을 지켰을 수도 있기 때문입니다. 하지만, 모든 법에 대한 확인을 했을 가능성이 낮기 때문에 잠재적인 실질적 불법건축물이라고 볼 수 있습니다. 이렇게 다 지어진 형식적 불법 건축물을 위해서 마련된 제도가 있습니다. 바로 '추인허가'입니다. 즉, 추인허가란 허가절차를 밟지 않고 추후에 허가를 받는 건축허가 절차입니다. 추인허가를 받기 위해서는 건축의 시기를 공식적으로 확인할 수 없기 때문에 모든 법 및 기준을 추인허가 진행 당시의 기준으로 정합니다. 이는 국토부의 행정지침으로 운영하고 있습니다.

불법건축물에 대한 제재 이행강제금

불법건축 불법이 확인된 건축물의 경우는 이행강제금을 반복적으로 부과함으로써, 소유주가 심리적, 금전적 부담을 느끼게 함으로써 이를 스스로 시정하도록 유도하고 있습니다. 징수금은 크게 두 가지로 구분됩니다. 먼저, 실질적 불법건축물입니다. 여기에는 형식적 불법건축물이었으나, 추인허가 결과 실질적 불법건축물에 해당하는 경우도 포함합니다. 실질적 건축물의 경우는 불법에 해당하는 면적 1㎡ 당 시가표준액의 50/100에 상당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 일정 비율을 곱한 값으로 그 지불 금액을 정하고 있습니다. 여기서 일정 비율은 용적률 초과와 건폐율 초과 중 해당하는 사항에 따라서 다른 비율을 정하고 있습니다. 건폐율을 초과할 경우는 80%, 용적률을 초과할 경우는 90%의 비율을 정하고 있는데, 이는 지방자치단체의 건축조례로 60% 이상으로 낮추어 정할 수 있습니다. 형식적 불법건축물의 경우는 위의 시가표준금액의 50%에 상당하는 금액에, 허가를 받지 않을 경우는 100%, 신고를 하지 않았을 경우에는 70% 비율을 곱하여 금액을 정합니다.

「건축법」 제80조(이행강제금) 제1호
허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.
1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액

이행강제금은 1년에 2회 이내에서 시정이 완료될 때까지 계속적으로 부과를 합니다. 하지만, 여기에는 허점이 있습니다. 이행강제금의 미납부 시 부과되는 연체료가 없고, 일반 세금과 달리 압류 등이 어렵습니다. 따라서 부과금액 중 상당 금액이 계속적으로 체납되고 있다고 합니다.

지능형건축물 인증제도

아키즈 — Wed, 12 Oct 2022 09:14:53 +0900

과거 건축물은 자연환기와 자연채광이 필수요소였습니다. 하지만, 기술이 발달함에 따라서 건축물의 요구되는 설비의 종류가 점차 많아졌고, 설비가 중요한 요소로 역할을 하기 시작했습니다. 많은 설비시설이 들어감에 따라서 건축물 실내의 환경 및 편의성은 증가하였지만, 다양한 설비들이 개별적으로 설치됨에 따라서 복잡성이 증대되었고, 중복 관리되거나 누락되는 경우가 생기면서, 에너지 측면에서도 낭비가 생기기 시작하였습니다. 이에 따라서 건축물의 설비를 통합적으로 관리해야 할 필요성이 생겼습니다. 특히나 IT기술의 발달도 건축물의 통합관리에 대한 수요가 생긴 배경이라 할 수 있습니다. '통합'의 개념을 어느 정도까지 정해야 할지 혼란스러울 수 있는데, 큰 범위부터 작은 범위까지 구분할 수 있습니다. 우선, 가장 큰 개념으로 도시의 기반시설 중 전력공급과 연계된 것을 통합하여 관리하는 개념을 '스마트 그리드'라고 부릅니다. 건축물 단위에서의 통합 설비 관리를 '지능형 건축물'이라고 하며, 거주공간 단위에서의 통합관리를 '스마트 홈'이라고 부릅니다. 이번 글에서는 건축물 단위에서의 설비의 통합 관리인 '지능형 건축물'에 대해서 알아보고자 합니다.

지능형 건축물 인증제도

지능형 건축물이란, 건축물의 기능과 안전, 환경, 에너지 관리 등을 위한 각종 설비시스템을 연계하고 통합하여 관리하는 개념입니다. 여기에서 건축물의 기능이란, 엘리베이터 등 수직 동선을 연결하는 시스템을 이야기할 수 있으며, 안전은 범죄예방을 위한 CCTV 등을 포함한 CPTED개념을 포함합니다. 건축환경이란 환기, 채광 시스템, 에너지 관리는 에너지 절약 등 건축물에서 사용하는 에너지의 총개념을 이야기합니다. 즉, 건축물에서 전기 등 에너지를 사용해서 제어하는 모든 것들이 통합관리의 대상이 될 수 있는 것입니다.

이렇게 지능형 건축물로 건물을 지으면 인증제도를 통해 1등급부터 5등급의 등급을 받을 수 있습니다. 이 인증제도는 필수사항이 아니기 때문에 참여를 유도하기 위해서 인센티브를 주고 있습니다. 인센티브를 받을 수 있는 범위는 용적률과 조경면적, 그리고 높이제한입니다. 지능형 건축물 인증에서 등급을 받는 순에 따라서 다른 완화 비율을 규정하고 있습니다. 1등급은 15%, 2등급은 12%, 3등급은 9%, 4등급은 6%의 완화를 받을 수 있습니다. 5등급의 경우는 등급으로는 포함하고 있지만, 인센티브는 받을 수 있는 것이 없습니다. 예를 들어 200%의 용적률이 가능한 토지라고 했을 때, 건축물을 지능형 건축물 1등급을 받는다면 200%의 115%인 230%의 용적률로 지을 수 있습니다. 조경면적의 최소기준이 100㎡라고 했을 때, 2등급을 받으면 12% 완화를 받아서 88㎡만 설치해도 됩니다.

지능형 건축물 인증의 기준

그렇다면, 지능형 건축물에서 인증을 받기 위해서는 어떠한 내용들을 고려해야 할까요? 지금부터 지능형 건축물 인증의 대상과 그에 따른 심사기준에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 인증대상은 신축과 증축으로 나뉩니다. 여기서 증축은 건축물이 있는 대지에 기존 건축물과 떨어져서 증축하는 경우를 의미합니다. 증축 건축물 주변에 가상의 대지경계선을 설정하고, 건축물의 외부환경과 관련하여 평가할 수 있으며, 이 경계는 인증을 신청하는 자가 용적률을 고려하여 정할 수 있습니다.

심사 기준은 크게 건축계획 및 환경, 기계설비, 전기설비, 정보통신, 시스템 통합, 시설 경영관리로 나뉘며, 주거와 비주거로 나뉘어 세부 지표수와 배점을 달리하고 있습니다. 주거보다는 비주거가 지표의 개수가 많은데, 주거의 경우는 개별 실의 소유주나 이용자가 다르고 개별성이 좀 더 있기 때문에, 이보다는 공통적으로 관리하는 요소가 많은 비주거에서 평가하는 지표가 많은 것입니다. 만약 하나의 건축물의 주거와 비주거가 함께 있다면 어떻게 해야 할까요? 이럴 경우에는 복합건축물 인증등급 산정 기준이 따로 마련되어 있어, 이를 적용하면 됩니다. 기타 지표 및 인증기준에 대한 기준은 국토부 고시 「지능형 건축물 인증기준」을 참고하시기 바랍니다.

구분지상권 토지 지상 지하 소유권 결합건축

아키즈 — Tue, 11 Oct 2022 07:00:25 +0900

토지의 소유권의 개념은 토지의 지상 무한대, 지하 무한대까지의 소유를 의미합니다. 토지의 소유권의 범위를 정의하고 있는 「민법」에서도 '토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.'라고 정의하고 있습니다. 하지만, 건축에서는 '용적률'을 구할 때 지상에 한하여 그 면적을 제한하고 있습니다. 즉, 지상 부분에 대한 제한을 하고 있기 때문에 지상 부분에 대한 매매를 하는 것으로 볼 수도 있습니다. 「민법」에서는 이러한 점을 반영하여 '구분지상권'이라는 조항을 신설했고, 토지를 매입할 때 지상, 지표, 지하를 나누어서 할 수 있도록 하였습니다. 지상 소유권의 가치를 정할 수 있는 기준인 용적률의 일부를 매매할 수 있는 방법도 있습니다. '결합 건축' 기준을 적용하는 것인데요, 지금부터 토지의 소유권과 관련한 구분지상권과 결합 건축에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

토지를 지상, 지표, 지하를 구분하여 소유하는 구분지상권

서울시만 하더라도 지하에 지하철이 지나가는 땅을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 만약 땅의 소유를 지상, 지하를 반드시 통일해야 한다고 한다면 어떨까요? 철도가 지나가는 땅은 모두 지하철 회사가 모두 사야 할 것입니다. 엄청난 토지보상비용으로 철도개발을 쉽지 않을 것입니다. 다행히도 이러한 문제를 해결해 줄 수 있는 '구분지상권'이 있습니다. 즉, '구분지상권'이란 토지의 소유권을 하나의 덩어리로 인식하는 것이 아니라, 지상(공중권), 지표(지중권), 지하(지하권)로 구분하고 각각을 매매의 단위로 이용할 수 있는 개념입니다.

1995년도에 「도시철도법」에서는 이 '구분지상권'을 도입하여 토지 소유에 대한 매매액을 규정했습니다. 이 규정 덕분에 우리 생활이 많이 편해지기도 했습니다. 이 법 규정이 적용되기 이전에는 도시철도의 지하공간이 다른 민간 소유의 건물과 이어지지 못했지만, 이 법이 적용된 이후로, 도시철도공사에서 민간토지의 지하 구분지상권을 매입하여 연결할 수 있는 방법이 생긴 것입니다. 또한 일부 지역은 지상에 한국전력공사의 전선이 지나갈 수 있는데, 이 또한 전력공사가 지상권의 일부를 매입하여 사용하는 것입니다.

「민법」 제289조의2(구분지상권)
지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

용적률의 일부를 다른 토지에 넘기는 결합 건축

앞서 용적률이란 개념으로 토지의 소유권 중 지상권의 가치가 정해진다고 이야기 한 바 있습니다. 만약 내 토지의 가치는 연면적 100㎡를 지을 수 있는데 50㎡만 사용하고 있다면 나머지 50㎡을 옆 대지 소유자에게 팔 수 있을까요? 이러한 질문에 대한 대답을 '결합 건축'으로 답할 수 있습니다. 2006년도 「건축법」에서는 '결합 건축제도'를 도입했습니다. 이는 노후 건축물들이 많아지는 도시에서 소규모 개별 필지 단위의 재건축이 현실적으로 어려워짐에 따라, 획일적인 용적률 제한은 사업성이 떨어지는 등 토지의 효율적인 이용에 좋지 않았기 때문입니다. 즉, '결합 건축'이란, 개별 필지단위로 용적률을 적용하는 기존의 방식에서 벗어나, 공동으로 개발할 필지 상호 간 용적률을 결합하여 개발을 하는 방식입니다.

하지만, 모든 토지에 결합 건축을 적용할 수는 없습니다. 법에서는 난개발을 방지하기 위하여 일부 상업지역, 역세권 등 효율적인 개발이 필요한 지역, 대규모 재개발 사업이 중단된 지역 중 기반시설계획이 수립된 지역 등 허가권자가 인정하는 지역에서만 결합 건축을 할 수 있도록 하고 있습니다.

「건축법」 제77조의 15제77조의15 (결합건축 대상지)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 대지 간의 최단거리가 100미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 범위에 있는 2개의 대지의 건축주가 서로 합의한 경우 2개의 대지를 대상으로 결합 건축을 할 수 있다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 상업지역
2. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」 제4조에 따라 지정된 역세권 개발구역
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조에 따른 정비구역 중 주거환경개선사업의 시행을 위한 구역
4. 그밖에 도시 및 주거환경 개선과 효율적인 토지이용이 필요하다고 대통령령으로 정하는 지역

공개공지 대상 설치기준 인센티브

아키즈 — Tue, 4 Oct 2022 21:34:31 +0900

도시가 공백 없이 건물로 빽빽이 가득 찬다면 얼마나 삭막하고 답답할까요? 「건축법」에서는 개개인의 소유의 대지라고 할 지라도 일정 부분 공지를 확보하도록 규정하고 있습니다. 법에서 규정하는 공지는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. ① 대지 안의 공지, ② 대지의 조경 규정, ③ 공개공지 규정이 그것입니다. 대지 안의 공지는 건축물에서 대피를 용이하게 하는 공간을 확보하고, 채광과 환기 기능을 수행할 수 있도록 만들어진 규정입니다. 즉, 해당 대지의 이용자의 안전과 쾌적한 환경을 위해 규정된 내용입니다. 반면 조경과 공개공지는 주변 및 지역의 환경을 쾌적하게 하기 위해 규정된 내용이라는 차이점이 있습니다. 특히 이 중 공개공지는 사적인 대지 안에 공공이 함께 이용할 수 있는 공지를 마련하게 하는 강제조항입니다. 즉, 사적 공간의 공적 공간화라고 볼 수 있습니다. 「건축법」에서는 공개공지에 대한 기준 및 인센티브를 마련하고 있습니다.

공개공지

공개공지 설치 기준

「건축법」에서는 공개공지 설치에 관하여 크게 네 가지의 기준을 정하고 있습니다. 공개공지 설치의무 대상지역, 설치의무 대상 건축물의 용도와 규모, 공개공지 설치의무 면적, 공개공지 설치 형식이 그것입니다. 그럼 지금부터 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 첫째, 공개공지 설치 의무 대상지역은 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 특별자치시장 및 특별자치 도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 도시화의 가능성이 크다고 인정하여 지정 및 고시하는 지역입니다. 둘째, 공개공지 설치 의무 건축물의 용도는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설 및 숙박시설입니다. 단, 이러한 시설이라고 할지라도 모든 건축물이 필수로 공개공지를 설치해야 하는 것은 아닙니다. 위의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상일 경우에만 의무적으로 공개공지를 설치해야 합니다. 또한 다중이 이용하는 시설일 경우 지방자치단체에서 조례로 용도 건축물을 정할 수도 있습니다. 셋째, 설치의무 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 건축조례로 정하도록 하고 있습니다. 예를 들어 서울시 같은 경우, 해당 기준 바닥면적의 합계에 따라서 그 비율을 다르게 정하고 있으며, 아래 참고자료의 내용과 같습니다.

「서울특별시 건축 조례」에 따른 공개공지 설치 면적 기준
1. 대상 건축물의 해당 용도 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상 1만 제곱미터 미만 : 대지면적의 5퍼센트
2. 대상 건축물의 해당 용도 바닥면적의 합계가 1만 제곱미터 이상 3만 제곱미터 미만 : 대지면적의 7퍼센트
3. 대상 건축물의 해당 용도 바닥면적의 합계가 3만 제곱미터 이상 : 대지면적의 10퍼센트

마지막으로 설치 형식에 대하여는 공중이 이용할 수 있도록 설치해야 하며, 세부적으로 두 가지로 제한하고 있습니다. 공개공지 등에는 물건을 쌓아 놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하지 않아야 하며, 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등을 설치해야 합니다. 이 또한 건축조례로 세부적인 사항을 다루고 있으니, 각 지방자치단체의 조례를 반드시 확인해야 합니다.

공개공지 설치에 따른 인센티브

개인 소유의 대지의 5~10%는 엄청 큰 범위에 해당하는 면적입니다. 따라서 법에서는 이렇게 공공에 내어준 공간에 대한 보상으로 공개공지를 설치할 경우, 인센티브를 주고 있습니다. 「건축법」에서 정하는 인센티브는 용적률과 건축물의 높이제한에 대하여 각각 1.2배 범위 내에서 완화 적용할 수 있도록 하는 것입니다. 예를 들어, 제2종 일반주거지역에 미술관으로 사용하는 바닥면적의 합계가 5,000㎡인 건물을 짓는다고 한다면, 원래는 용적률의 한도가 200% 이지만, 공개공지를 설치함으로써 1.2배인 240%의 용적률만큼 건물을 지을 수 있게 됩니다.

여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 공개공지 설치 의무대상 지역에 의무 대상 시설이라고 한다면, 인센티브를 받을 수 있습니다. 하지만 대상지역이 아닌 지역이라면 용도가 아무리 해당 용도라고 할지라도 인센티브를 받을 수 없습니다. 반면, 의무 대상지역에서 의무 용도인데 면적이 5,000㎡미만일 경우는 필수 대상은 아니지만, 공개공지를 설치하면 인센티브를 받을 수 있습니다. 또한, 30세대 이상 등 사업승인 대상 공동주택의 경우에는 공개공지를 자발적으로 설치했다고 하더라도 인센티브를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 공개공지는 공공의 활용을 목적으로 하는데, 아파트 안에 공개공지가 있다면, 이것은 아파트 주민을 위한 공개공지이지, 불특정 다수의 외부사람들을 위한 공지는 아니기 때문입니다. 즉, 공개공지에 관해서는 용도지역을 가장 먼저 확인해야 하며, 그다음으로 건축물 용도를, 마지막으로 면적을 확인해야 합니다.

<건축물의 건폐율과 용적률>에 대해 알아보고 싶다면, 아래 포스팅을 확인해 주세요.

건축할 수 있는 면적 기준 건폐율과 용적률

건축주의 입장이라면 자신이 보유한 땅에 어느 정도 규모로 건축물을 건축할 수 있는지가 가장 큰 관심사일 것입니다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 '국토계획법'에서 규정하고 있습니다. 이때

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맞벽 건축 땅콩주택 건축협정구역

아키즈 — Mon, 3 Oct 2022 10:50:18 +0900

외국 여행을 하다 보면 우리나라와 다른 도시 풍경을 확인할 수 있습니다. 외국의 건축물들은 외벽이 붙어있는 경우가 많은데, 우리나라는 건축물이 일정 간격 이상으로 띄어져 있는 것입니다. 이런 도시환경이 만들어진 이유는 우리나라의 「민법」때문입니다. 「민법」 제242조 에 따르면 이웃관계를 고려하여 건축 시에 외벽을 인접대지 경계선에서 반미터, 즉 50센티미터 이상 띄우도록 규정하고 있습니다. 이러한 규정으로 모든 건축물은 치아가 사이사이 벌어지듯 떨어져서 지어지는데, 이는 도시미관과 안전과 관련하여 생각해 볼 문제입니다. 도시 미관적으로 사이사이 벌어진 틈은 마치 치아가 벌어진 듯하게 보일 수 있습니다. 또한 안전상으로도 건물 사이에 약 1m 정도의 음침한 골목이 형성되므로 범죄예방설계 측면에서도 부적적으로 볼 수 있습니다. 또한 토지의 효율적 이용측면에서도 좋다고 볼 수 없습니다. 따라서 이러한 단점을 극복하고자 「건축법」에서는 맞벽 건축을 규정하고 있습니다.

「민법」 제242조
①건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.
②인접지 소유자는 전항의 규정에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

맞벽 및 맞벽 건축

건축의 한 요소로서 맞벽을 이야기하자면, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」의 제4조 제6항을 보면 됩니다. 이 규칙에 따르면 '맞벽'이란 방화구조의 하나로 '심벽에 흙으로 맞벽 치기 한 것'으로 규정하고 있습니다. '벽'이라는 건축요소를 정의한다고 볼 수 있습니다.

그렇다면, 맞벽 건축은 어떨까요? '맞벽 건축'은 단순이 벽을 물리적으로 같이 쓰는 것을 넘어서는 개념입니다. 도시환경적 측면에서 일정 지역에서 도시미관 등을 위하여 둘 이상의 건축물 외벽을 대지경계선으로부터 50센티미터 이내로 건축하는 것을 의미합니다. 즉, 민법에 따른 50센티 이격을 지키지 않는 건축물을 통틀어서 의미하는 것입니다.

「건축법」 제59조 제1항 제1호
1. 대통령령으로 정하는 지역에서 도시미관 등을 위하여 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽(대지경계선으로부터 50센티미터 이내인 경우를 말한다. 이하 같다)으로 하여 건축하는 경우

토지를 효율적으로 이용하고 도시 미관을 향상하기 위해 맞벽 건축을 한다고 하지만, 「건축법」의 다른 조문들과 상충되는 사항들이 있습니다. 위에서 말한 바와 같이 민법과 상충하며, 건축법의 제58조 대지 안의 공지의 내용과도 상충합니다. 대지 안의 공지는 용도지역 및 지구에서 건축물의 용도 및 규모에 따라서 건축선 및 인접대지 경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 일정 거리 이상을 띄워서 건축물을 건축해야 하는 규정입니다. 또한, 일조권 관련 규칙과도 배반됩니다. 일조권 확보를 위해 정북방향으로 또는 채광방향으로 일정 거리 이상을 띄워야 하기 때문입니다. 따라서 법에서는 이렇게 충돌하는 세 가지 규정을 맞벽 건축을 할 때에는 적용하지 않도록 규정하고 있습니다.

「건축법」 제59조(맞벽 건축과 연결복도)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제58조, 제61조 및 「민법」 제242조를 적용하지 아니한다.

그런데 「건축법」의 가장 주된 목적이 '안전'입니다. 맞벽 건축물을 지을 경우, 화재의 확산 위험성이 있을 수 있습니다. 따라서 맞벽 건축물을 건축할 경우에는 주요 구조부가 내화구조인 것으로 하며, 마감재료는 불연재료를 사용하도록 규정하고 있습니다.

땅콩주택과 맞벽 건축

맞벽 건축물과 땅콩주택을 같은 개념으로 보아야 할까요? 아닙니다. 맞벽 건축은 소유주가 다른 두 개의 대지에 두 소유주가 상호협정을 하여 건축을 하는 것입니다. 따라서 토지의 소유권이 각각의 대지로 유지가 되며, 경계가 명확해 매매 등이 자유롭습니다. 반면, '땅콩주택'은 하나의 대지에 두 동을 붙여서 건축하는 것입니다. 따라서 두 가구가 병렬로 붙은 건축물이라 할지라도 땅의 소유는 공동소유가 되는 것입니다. 따라서 토지의 매매 등에서 불편함이 있을 수 있습니다.

이렇게 땅콩주택 혹은 맞벽 건축물은 인접대지 사이의 간격을 확보하기 위해 사용하지 못했던 공간을 다른 유용한 공간으로 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 예를 들어 공동으로 텃밭 또는 화단으로 이용할 수도 있고, 주차공간을 공용으로 넓게 사용할 수도 있습니다. 즉, 생활환경에 있어서 개선이 되는 장점을 가지고 있다고 할 수 있습니다.

맞벽 건축을 할 수 있는 경우와 건축협정 구역

맞벽 건축을 하고 싶다고 모든 건축물을 맞벽으로 할 수 있는 것은 아닙니다. 만약, 제한이 없다면 「건축법」에서 '대지 안의 공지' 및 '일조권 기준' 등이 의미가 없어질 것이기 때문입니다. 따라서 「건축법」에서는 맞벽이 가능한 지역을 별도로 지정하고 있습니다. 법에서 정한 맞벽 건축이 가능한 지역은 상업지역, 주거지역, 허가권자가 도시미관 또는 한옥 보전 및 진흥을 위해서 건축조례로 정하는 구역, 그리고 건축협정 구역입니다. 건축협정 구역을 제외한 각 지역에서의 맞벽 건축 기준은 각 지방자치단체의 건축조례로 세부적인 사항을 정하고 있습니다.

그렇다면 '건축협정 구역'이란 무엇일까요? 건축협정 구역이란, 두 개 이상의 대지에 대해서 토지 및 건축물 소유자가 대지를 합필하지 않고도 하나의 대지로 간주하여 건축을 하겠다고 약속한 구역입니다. 이렇게 건축협정이 체결되면 토지의 소유권은 각각 인정되지만 협정 구역 안의 대지는 하나의 대지로 간주하여 「건축법」 기준을 적용받습니다. 이는 도시의 맹지를 없애는 데도 도움이 됩니다. 예를 들어 맹지와 도로에 접한 대지의 소유자가 건축협정을 맺는다면, 원래는 건축물을 할 수 없었던 맹지가 도로에 접한 대지와 하나의 대지로 간주가 되어 건축을 할 수 있는 것입니다.

맞벽 건축을 하기 위해서 각 대지의 소유주는 이격거리 등을 지키지 않는 것에 대해서 동의한다는 의미에서 '건축협정'을 맺어야 합니다.

건축물 범죄예방기준 CPTED 정의 적용범위 기준

아키즈 — Sat, 1 Oct 2022 19:17:11 +0900

건축물 노후도, 이용 정도, 관리상태 등은 도시공간에서 물리적 환경을 만듭니다. 그리고 이런 환경은 범죄에 직접적인 영향을 미칩니다. 예를 들어 건축물이 오래되고 사람들이 찾지 않는 다면, 부적절한 행위들이 일어날 가능성이 높다고 예상할 수 있습니다. 이러한 사실은 1960년대 미국 정부가 범죄 발생의 정도와 물리적 환경의 상관관계를 통계적으로 확인한 바 있습니다. 건축가들은 건축 디자인을 통해 범죄예방기법을 제안하였고, 이를 '범죄예방설계' 영어로는 CPTED, Crime Prevention Through Environmental Design이라고 부릅니다. CPTED는 한국 발음으로는 '셉테드'라고 합니다. 우리나라는 1980년대에 올림픽을 준비하면서 처음으로 건축물의 범죄예방에 대해 거론이 되었으나, 기준을 정립한 것은 그 뒤 한참 시간이 지난 2013년입니다. 2013년 서울시에서 처음으로 범죄예방설계 가이드라인을 제정하였습니다. 이후 2014년에 「건축법」에도 범죄를 예방하고 안전한 생활환경을 조성하기 위한 범죄예방 기준이 포함되게 됩니다.

건축물의 범죄예방 기준 적용대상

우리나라에서 건축물의 범죄예방 기준을 필수적으로 적용해야 하는 건축물은 ① 다세대, 연립주택, 아파트를 포함한 공동주택, ② 일용품을 판매하는 일용품 판매점(제1종 근린생활시설) ③ 다중 생활시설(제2종 근린생활시설) ④ 동·식물원을 제외한 문화 및 집회시설, ⑤ 연구소 및 도서관을 제외한 교육연구시설, ⑥ 노유자시설, ⑦ 수련시설, ⑧ 오피스텔, ⑨다중 생활시설, ⑩ 다가구주택입니다. 여기서 중요한 것은 2019년부터 500세대 이상이었던 기준이 모든 공동주택과 다가구주택이 포함되었다는 것입니다. 이는 소규모 주거용 건축물에서도 범죄를 예방하고 안전한 상활을 조성하기 위함이었고, 따라서 다가구, 다세대 등 소규모 주거용 건축물의 출입구 또는 대지의 사각지대에도 범죄를 예방하는 시설 등을 마련해야 하게 되었습니다. 거의 우리 생활에서 볼 수 있는 대부분의 건축물이 포함된다고 볼 수 있는데요, 이러한 건축물에는 국토부에서 고시하는 「범죄예방 건축기준」에 맞추어서 설계를 해야 합니다.

건축물의 범죄예방 기준 공통사항

「범죄예방 건축기준」에서는 기준을 '공통기준'과 특정 유형에 적용해야 하는 '용도별 기준'으로 나누어서 규정하고 있습니다. 공통기준을 설명하기 앞서 범죄예방 디자인의 기본적인 요소에 대해 이해를 해야 합니다. 범죄예방 설계인 CPTED의 기본원리를 감시와 접근통제, 영역성 강화 및 유지관리로 하고 있습니다. '감시'란 시각적인 접근과 노출을 최대화하여 범죄로부터 보호하는 것입니다. '접근통제'란 출입문, 담장, 울타리, 조경, 안내판, 방범시설 등을 설치하여 외부인의 진입을 통제함으로써 범죄로부터 안전성을 확보하는 개념입니다. '영역성 강화'란, 공간을 공적공간과 사적 공간으로 나누는 것을 의미하며, '유지관리'란 건축물의 준공 사후적인 요소로서 '깨진 유리창 이론'으로 설명할 수 있습니다. '깨진 유리창 이론'이란, '낙서, 유리창 파손 등 경미한 범죄를 방치하면 큰 범죄로 이루어진다'는 범죄 심리학 이론입니다. 국토부 기준에서 공통적으로 지켜야 할 내용은 접근통제의 기준, 영역성 확보의 기준, 활동의 활성화 기준, 조경기준, 조명기준 및 폐쇄회로 텔레비전 안내판 설치로 구분하고 있으며, 자세한 내용은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

「범죄예방 건축기준」 공통기준

제4조(접근통제의 기준)
① 보행로는 자연적 감시가 강화되도록 계획되어야 한다. 다만, 구역적 특성상 자연적 감시 기준을 적용하기 어려운 경우에는 영상정보처리기기, 반사경 등 자연적 감시를 대체할 수 있는 시설을 설치하여야 한다.
② 대지 및 건축물의 출입구는 접근통제시설을 설치하여 자연적으로 통제하고, 경계 부분을 인지할 수 있도록 하여야 한다.
③ 건축물의 외벽에 범죄자의 침입을 용이하게 하는 시설은 설치하지 않아야 한다.

제5조(영역성 확보의 기준)
① 공적(公的) 공간과 사적(私的) 공간의 위계(位階)를 명확하게 인지할 수 있도록 설계하여야 한다.
② 공간의 경계 부분은 바닥에 단(段)을 두거나 바닥의 재료나 색채를 달리하거나 공간 구분을 명확하게 인지할 수 있도록 안내판, 보도, 담장 등을 설치하여야 한다.

제6조(활동의 활성화 기준)
① 외부 공간에 설치하는 운동시설, 휴게시설, 놀이터 등의 시설(이하 "외부시설"이라 한다)은 상호 연계하여 이용할 수 있도록 계획하여야 한다.
② 지역 공동체(커뮤니티)가 증진되도록 지역 특성에 맞는 적정한 외부시설을 선정하여 배치하여야 한다.

제7조(조경 기준)
① 수목은 사각지대나 고립 지대가 발생하지 않도록 식재하여야 한다.
② 건축물과 일정한 거리를 두고 수목을 식재하여 창문을 가리거나 나무를 타고 건축물 내부로 범죄자가 침입할 수 없도록 하여야 한다.

제8조(조명 기준)
① 출입구, 대지경계로부터 건축물 출입구까지 이르는 진입로 및 표지판에는 충분한 조명시설을 계획하여야 한다.
② 보행자의 통행이 많은 구역은 사물의 식별이 쉽도록 적정하게 조명을 설치하여야 한다.
③ 조명은 색채의 표현과 구분이 가능한 것을 사용해야 하며, 빛이 제공되는 범위와 각도를 조정하여 눈부심 현상을 줄여야 한다.

제9조(영상정보처리기기 안내판의 설치)
① 이 기준에 따라 영상정보처리기기를 설치하는 경우에는 「개인정보보호법」 제25조 제4항에 따라 안내판을 설치하여야 한다.
② 제1항에 따른 안내판은 주ㆍ야간에 쉽게 식별할 수 있도록 계획하여야 한다.

건축물 유형별 범죄예방 적용기준

용도에 따라서 공통기준에 추가적으로 지켜야 하는 설계기준을 정하고 있습니다. 추가 사항 적용 대상은 ① 100세대 이상 아파트, ② 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 100세대 미만의 아파트, 오피스텔 등, ③ 문화 및 집회시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설 ④ 일용품 소매점, ⑤ 다중 생활시설로 나뉩니다. 100세대 이상의 아파트의 경우는 특히 우리의 생활과 아주 밀접한 관계가 있기 때문에 단지의 출입구, 담장, 부대시설 및 복리시설, 경비실, 주차장, 승강기, 수직 배관설비 등 다양한 부분에 대한 범죄예방 기준을 정하고 있습니다. 기본적으로 자연적 감시를 위해 시설들을 설치하도록 하고 있습니다. 조경수 등이 감시하는 시선을 방해하는 것을 막도록 하고 있으며, 조명으로 사람들이 이동하는 동선을 보호하도록 규정하고 있습니다. 또한 전기, 가스, 수도 등 검침용 기기를 세대 외부에 설치하도록 하여 주거침입을 방지하는 내용도 포함하고 있습니다. 기타 개별적 사항들은 「범죄예방 건축기준」 고시 최신 내용을 참고하시기 바랍니다.

<거주 환경과 안전을 위한 대지 안의 공지>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 참고해 주세요.

거주 환경과 안전을 위한 대지 안의 공지

건축물을 대지에 건축할 때, 인접대지와의 경계선에서 일정 거리를 이격 하여 건축해야 합니다. 이 것은 건축법뿐만 아니라 인접대지와의 민법에서도 관여하는 개인 간의 소유권에 대한 내용입

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엘리베이터 승강기 설치 기준

아키즈 — Tue, 27 Sep 2022 23:26:19 +0900

건축물이 고층화, 대형화, 첨단화되면서 과거와는 다른 많은 설비들을 필요로 하게 되었습니다. 「건축법」에서는 건축설비를 정의하고 있습니다. 법에 의한 ‘건축설비’는 건축물에 설치하는 전기, 전화, 초고속 정보통신 설비, 지능형 홈 네트워크, 가스·금수·배수·환기·난방·냉방·소화·배연 및 오물처리 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조, 방범시설 등을 포함합니다. 이 중 승강기는 법적으로는 6층 이상 건축물에 설치해야 하나, 이용 편의성을 향상하기 위해서, 최근 지어지는 건축물에는 빠질 수 없는 설비가 되기도 하였습니다. 지금부터 엘리베이터 승강기의 설치 기준에 대해 이야기해보고자 합니다.

엘리베이터의 종류 11가지

일반 사람들이 주변에서 흔히 볼 수 있는 엘리베이터는 승객용이지만, 「승강기시설 안전관리법」에 따르면 엘리베이터는 총 11가지의 종류가 있습니다. 승객용 엘리베이터는 총 8가지로, 일반적인 승객용, 침대용, 승객·화물용, 비상용, 피난용, 장애인용, 전망용, 소형 엘리베이터가 있습니다. 화물용 엘리베이터는 총 3가지로, 화물용, 덤웨이터, 자동차용 엘리베이터가 있습니다. 이 외에도 사람 및 화물의 수직·수평 이동 시설로 에스컬레이터, 무빙워크 및 장애인용 경사형·수직형 리프트가 있습니다. 이 중 「건축법」에서는 승객용, 비상용, 피난용 엘리베이터 설치기준을 건축규모에 따라서 정하고 있습니다.

승객용 엘리베이터 승강기 설치기준

「건축법」에 따르면 승용승강기는 6층 이상으로서 연면적 2,000㎡ 이상인 건축물을 건축할 경우에 의무적으로 설치해야 합니다. 예외적으로 층수가 6층 이상인 건축물이지만 각 층 거실의 바닥면적 300㎡ 이내마다 1개소 이상의 직통계단이 설치된다면 승용승강기를 설치하지 않아도 됩니다. 과거 건축물에는 비용적인 이유로 인하여 필수사항이 아닐 경우에는 엘리베이터를 설치하지 않는 경우가 많았지만, 최근에는 법적 설치 대상이 아니더라도 이용 편의성 등을 위해 엘리베이터 승강기를 설치하는 경우가 많이 있습니다. 만약 증축을 하여 층수나 면적이 늘어나고, 이에 따라 승강기를 설치해야 하는 조건이 달라질 수 있는데, 1개 층만 증축하는 경우에는 승용 승강기의 승강로를 연장하지 않아도 되도록 완화 규정이 있습니다.

그렇다면, 승용 승강기 설치 대수는 어떻게 산정할까요? 엘리베이터의 설치 대수는 건축물의 용도와 6층 이상의 거실 면적의 합에 따라서 산정하도록 하고 있습니다. 단, 설치 대수 산정 중 16인승 이상의 엘리베이터는 2대의 승강기로 인정받을 수 있습니다. 예를 들어, 한 층의 거실 면적이 1,000㎡ 인 12층 판매시설의 경우 엘리베이터 대수는 아래와 같이 산정할 수 있습니다.

① 6층 이상의 거실 면적의 합계: 1,000㎡ × 7개 층 = 7,000㎡

② 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 [별표 1의 2] 용도분류 1호에 따라, {(7,000㎡-3,000㎡)/2,000㎡} + 2 = 4대

즉, 위와 같은 경우는 16인승 미만의 엘리베이터는 4대 16인승 이상의 엘리베이터라면 2대를 설치해야 합니다.

비상용 엘리베이터 승강기 설치 기준

건축물이 고층화 되면서 승용승강기 이외에 재난상황에서 인명피해를 줄일 수 있도록 비상용 승강기를 설치하도록 하고 있으며, 그 기준은 건축물은 높이 31m 이상입니다. 즉, 건축물의 규모가 약 10층 이상일 경우에는 승용 승강기와는 별도로 비상용 승강기를 추가 설치해야 합니다. 이 비상용 승강기는 화재 시 소화 및 구조 활동에 적합하게 제작된 엘리베이터 승강기를 의미합니다. 설치 대수는 높이 31m를 넘는 각 층의 바닥면적 중 최대 바닥 면적이 1,500㎡ 이하인 건축물은 1대 이상, 1,500㎡를 넘는 건축물일 경우는 1,500㎡을 넘는 3,000㎡ 마다 1대씩 추가로 설치해야 합니다. 단, 31m를 초과하는 부분이 사람들이 상시적으로 머무는 용도로 사용되지 않거나, 면적이 작은 경우, 그리고 방화구획 등으로 안전상 문제가 없다고 판단되는 경우에는 예외로 설치하지 않아도 되도록 규정하고 있습니다.

피난용 엘리베이터 승강기 설치 기준

초고층건축물 또는 준초고층건축물 등은 ‘피난용’ 승강기를 설치해야 합니다. 피난용 승강기란 평상시에는 승객용으로 사용하다가 화재 등 재난 발생 시에는 피난 활동에 쓸 수 있게 제작된 엘리베이터를 말합니다. 즉, 비상용 승강기처럼 승객용 승강기 이외에 추가적으로 설치하는 것이 아니라, 피난용 성능을 가진 승강기를 기존 승강기에 설치하는 것입니다.

「건축법」 제64조 제3항
고층건축물에는 제1항에 따라 건축물에 설치하는 승용승강기 중 1대 이상을 대통령령으로 정하는 바에 따라 피난용 승강기로 설치하여야 한다.

「건축법 시행령」에서는 피난용 승강기의 설치 기준에 대하여 승강장의 구조 및 설비기준 등 피난용 승강기로 인정받기 위한 기준을 정하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제91조
1. 승강장의 바닥면적은 승강기 1대당 6제곱미터 이상으로 할 것
2. 각 층으로부터 피난 층까지 이르는 승강로를 단일구조로 연결하여 설치할 것
3. 예비전원으로 작동하는 조명 설비를 설치할 것
4. 승강장의 출입구 부근의 잘 보이는 곳에 해당 승강기가 피난용 승강기임을 알리는 표지를 설치할 것
5. 그밖에 화재예방 및 피해경감을 위하여 국토교통부령으로 정하는 구조 및 설비 등의 기준에 맞을 것

<건축물의 층수 산정>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 확인해 주세요.

건축물의 층수 산정

건축물에서의 층수는 지하층을 제외하고 지상에 있는 건축물의 층의 개수를 이야기합니다. 즉, 슬래브가 1개이면 1층 2개이면 2층인 것입니다. 하지만 층수를 표현하는 방식이 나라마다 다르기

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거주 환경과 안전을 위한 대지 안의 공지

아키즈 — Mon, 26 Sep 2022 18:26:13 +0900

건축물을 대지에 건축할 때, 인접대지와의 경계선에서 일정 거리를 이격 하여 건축해야 합니다. 이 것은 건축법뿐만 아니라 인접대지와의 민법에서도 관여하는 개인 간의 소유권에 대한 내용입니다. 대지에서의 이격거리는 인접대지의 소유자와의 관계뿐만 아니라 대지 내 채광, 통풍 등 거주환경의 쾌적성 확보를 위해 필요하며, 피난 및 소방관의 소화활동 등 안전과 관련되어서도 필요합니다. 건축법에서는 '대지 안의 공지' 규정과 '대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로 설치' 규정으로 대지 경계에서 띄어서 건축을 해야 하는 거리를 규정하고 있습니다. 이 두 규정은 건축물의 용도에 따라서 그 거리를 달리하고 있는데, 이를 세부적으로 알아보도록 하겠습니다.

대지 경계의 여유공간, 대지 안의 공지

'대지 안의 공지'란 도로와의 경계인 '건축선' 또는 인접대지와의 경계인 '인접대지경계선'으로부터 띄어서 건축해야 하는 거리 기준입니다. 1976년에 규정이 제정된 후 20년 간 시행되었으나, 땅에서 사용할 수 없는 땅을 법에서 정의하는 것으로 국민에게 과도한 부담을 준다는 이유로 1999년 2월 8일 폐지하였습니다. 하지만 이렇게 건축물을 대지에 꽉 채워서 건축을 하게 되자 통풍, 연소 차단 등 거주환경이 악화되었습니다. 이에 2006년 5월 9일 다시 제정되었습니다. 길을 가다가 대지 간 여유 없이 지어진 건축물을 본다면 1999년에서 2006년 사이에 지어진 건물이라고 볼 수 있는 것입니다.

「건축법」에서는 대지 안의 공지를 용도지역 및 용도지구, 건축물의 용도와 규모에 따라서 건축선과 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리를 6m 이내 범위에서 정하도록 하고 있습니다. 다만, 법에서는 범위를 정하고 있고, 지자체마다 조례에 따라서 정확한 거리 기준이 정해지기 때문에 법과 함께 지방자치단체의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어 법에서는 공동주택 중 아파트의 경우 건축선과 인접대지경계선에서 모두 2m 이상, 6m 이하로 띄우도록 규정되어 있는 반면에 서울시 조례에서는 3m 이상 띄우도록 규정하고 있습니다. 단, 20세대 이하 도시형 생활주택은 건축선에서 2m 띄우도록 하고 있습니다. 다세대의 경우는 건축선에서 띄워하는 거리 규정은 법과 서울시 조례가 같으나, 인접대지 경계선에서 띄우는 거리는 법에서는 0.5m 이상 4m 이하이며, 서울시 조례에서는 1m 이상으로 차이가 있습니다. 기타 건축물의 용도 별 이격거리 규정은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

「서울특별시 건축 조례」 [별표 4]
1. 건축선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리
건축선으로 부터 건축물까지 띄워야 하는 거리

2. 인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리

인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리

대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로

건축물은 그 안에서 재난 상황을 만났을 때, 안전한 장소까지 대피할 수 있도록 계획되어야 합니다. 여기서 '안전한 장소'는 단순히 건물 밖이 아니라 거실에서 도로 또는 공공공지까지를 의미합니다. 「건축법」에서는 이렇게 재난상황이 발생했을 때 사람들이 안전하게 피난을 할 수 있고, 소방관이 소방 활동을 할 수 있는 공간을 대지 안에 마련하도록 규정하고 있습니다. 즉, 건축물의 대지 안에는 그 건축물에서 외부로 향하는 주된 출구와 지상으로 통하는 피난계단 및 특별피난 계단으로부터 도로 또는 공공공지로 통하는 통로를 만들어야 합니다. 이 통로는 건축물의 용도 및 규모에 따라서 일정 유효너비 이상으로 확보해야 합니다. 예를 들어 단독주택은 0.9m 이상 확보해야 하며, 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 문화 및 집회시설, 종교시설, 의료시설, 위락시설 또는 장례식장은 3m 이상 확보해야 합니다. 그 밖의 용도로 쓰는 건축물은 1.5m 이상 확보해야 합니다. 또한 통로의 길이가 2m 이상인 경우에는 자동차 진입을 막을 수 있는 말뚝 등을 설치하거나 단차를 두어 차량이 진입하거나 주차하지 못하도록 해야 합니다.

건물의 규모가 커지고 용도가 많은 사람들이 이용하는 시설에 해당한다면 대지 안 통로 기준도 강화됩니다. 층수가 11층 이상인 건축물이거나, 바닥면적 합계가 5,000㎡ 이상인 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원 제외), 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설 중 종합병원, 숙박시설 중 관광숙박시설은 건물 주변으로 소방차 접근이 가능하도록 통로를 전체 건물 주변으로 설치해야 합니다. 단, 도로 또는 공지가 연접하여 소방차 접근이 가능하다면 예외적으로 통로를 설치하지 않을 수 있습니다.

건축물화재와 마감재료

아키즈 — Sun, 25 Sep 2022 18:36:35 +0900

건축법에서는 화재의 확산 방지를 위해 내화구조기준과 방화구획 기준이 마련되어 있습니다. 하지만, 실제로 화재와 가장 연관이 있는 부분은 건축물의 마감재료입니다. 내화구조인 철근콘크리트 건물에서 불이 났는데 내부 마감재가 불에 잘 타는 나무라고 한다면 내부에서 불이 번지는 속도가 너무 빨라 사람들이 대피하는데 어려움을 겪을 것입니다. 따라서 「건축법」에서는 특정용도 및 일정 면적 이상 되는 건축물의 경우는 화재에 견딜 수 있는 마감재료로 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 마감재료의 종류와 마감재료 제한이 있는 건축물 그리고 내외부 마감재료 제한사항에 대하여 이야기해보도록 하겠습니다.

난연성능으로 구분되는 마감재료의 종류

건축물 마감재료는 불에 타는 성질의 정도에 따라서 불연재료, 준불연재료, 난연재료로 나뉩니다. 불연재료란, 불에 타지 않는 성질을 가진 재료로서 콘크리트, 석재, 벽돌, 기와, 철강, 알루미늄, 유리 및 건축공사 표준시방서에서 정한 두께 이상의 시멘트 모르타르 또는 회동 미장 재료가 있습니다. 준불연재료란, 불연재료에 준하는 성질을 가진 재료로서 재료 자체는 간간히 연소되지만 크게 번지지 않는 것입니다. 대표적으로 석고보드가 있습니다. 마지막으로 난연재료란 불에 잘 타지 않는 성질을 가진 재료이며 난연 합판, 난연 플라스틱 판 등이 있습니다. 전체적으로 보았을 때 불에 타지 않거나 불에 타더라도 번지는 속도가 늦어서 주변으로 확산되는 것을 방지할 수 있는 재료들이라고 할 수 있습니다.

건축물 내부의 마감재료

건축물의 화재 확산 방지에서 가장 중요하게 생각하는 것은 건축물 내부에서의 마감재료입니다. 건축물 내부에서 발생하는 화재에서 가장 취약한 것이 내부 마감재이기 때문입니다. 아무리 건축물이 철근콘크리트 건물이라고 할지라도 내부가 모두 불에 잘 타는 목재로 되어 있다면 화재 확산은 순식간에 일어날 수 있기 때문입니다. 「건축법」에서는 내부 마감재료를 불연재료, 준불연재료 또는 난연재료로 해야 하는 건축물을 규정하고 있습니다. 그 대상은 공동주거 형식의 주택과 사람들 많이 모이는 시설, 피난에 취약한 노약자들이 이용하는 시설 그리고 공장 및 위험물질을 다루는 시설들입니다.

「건축법 시행령」 제61조 제1항
1. 단독주택 중 다중주택ㆍ다가구주택 1의2. 공동주택
2. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장ㆍ인터넷컴퓨터게임시설제공업소ㆍ학원ㆍ독서실ㆍ당구장ㆍ다중생활시설의 용도로 쓰는 건축물
3. 발전시설, 방송통신시설(방송국ㆍ촬영소의 용도로 쓰는 건축물로 한정한다)
4. 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설(자가 난방과 자가발전 등의 용도로 쓰는 시설을 포함한다), 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물
5. 5층 이상인 층 거실의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물
6. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설 중 학교ㆍ학원, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 장례시설
7. 삭제 <2021. 8. 10.>
8. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조에 따른 다중이용업의 용도로 쓰는 건축물

위의 시설의 거실의 벽 및 반자의 경우는 마감재료를 불연재료, 준불연재료 또는 난연재료로 해야 합니다. 하지만, 피난 시 거실에서 나와서 통로로 이용이 되는 복도, 계단 및 주된 피난 통로는 난연재료가 아닌 불연재로 또는 불연재료로만 마감을 해야 합니다. 또한, 지하층을 노유자 및 약자들이 이용하는 시설 및 법에서 정하는 특정용도의 시설로 이용하는 경우에도 난연재료는 사용할 수 없고 창문 등 외부와의 연결이 적기 때문에 문 및 문틀 또한 불연재료 또는 준불연재료로 사용해야 한다. 여기서 특정용도란, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 업무시설, 운수시설, 위락시설 및 장례식장을 말합니다.

건축물 외부의 마감재료

일반적으로 건축물 화재와 마감재료의 연관성은 내부에서 발화된 화재가 건물 안쪽에서 다른 실로 옮겨가는 것을 방지하는데 그 목적이 있었습니다. 하지만, 2010년 부산 고층 오피스텔에서 건물 외벽을 타고 불이 확산이 되어 충격적인 피해가 생겼고, 이후로 외부 마감재료에 대한 규정이 신설되었습니다. 특히, 건축 기술이 발달하면서 초고층 건축물들이 많이 생기고 있는데, 초고층 건축물의 경우는 소방용 고가사다리가 닿을 수 없는 경우도 있기 때문에 이러한 경우에는 「초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법」이 2011년에 제정되어 별도로 관리하고 있습니다.

법에서 외부의 마감재료를 제한하는 건축물의 종류는 건축물의 밀도가 높은 상업지역의 건축물 중 면적이 크거나 피난에 취약한 노유자 등이 사용하는 건축물입니다. 각종 화재 사고가 발생하면서 화재에 관해서는 점차 규정이 강화되었는데, 3층 이상 또는 높이 9m 이상의 건축물이나 필로티 구조의 건축물도 외부 재료를 모두 불연재료나 준불연재료로 해야 한다. 즉, 아주 작은 1~2층의 단독주택의 건축물을 제외하고는 거의 모든 건축물에 해당한다고 보면 될 것이다.

「건축법 시행령」 제 61조 제2항
1. 상업지역(근린상업지역은 제외한다)의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물
나. 공장(국토교통부령으로 정하는 화재 위험이 적은 공장은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물
2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물
3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물
4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물
5. 제1항 제4호에 해당하는 건축물

건축물에서의 피난

아키즈 — Sat, 24 Sep 2022 20:21:52 +0900

최근 기록적인 폭우로 인하여 서울과 포항에서 수많은 사람들이 피해를 보았습니다. 특히 지하가 있는 건축물에서는 건물이 침수되어 사람이 빠져나오지 못하는 비극적인 일까지 발생하였습니다. 「건축법」에서 많은 부분이 화재에 의한 피해를 막기 위해 규정되고 있지만, 사실 재난은 화재 이외에도 지진, 홍수, 테러 등 다양합니다. 이번 글에서는 다양한 재난상황에서 건축물에서 안전하게 탈출할 수 있도록 기준을 정한 피난 규정에 대해 설명해 보도록 하겠습니다.

건축법에서의 피난 관련 규정 방식과 종류

건축물에서 피난과 관련하여 기준을 정하는 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 사양 방식과 성능 방식입니다. 사양 방식은 건축 상황을 일반화시켜 놓고 피난시설의 개수, 치수, 면적, 위치 등을 구체적으로 정하는 방식입니다. 반면, 성능 방식이란 사양 방식과 같이 특정한 기준이 있는 것이 아니라 시뮬레이션을 통해서 건축물에서 사람들이 안전하게 대피할 수 있는지를 입증하는 방식을 말합니다. 성능 방식을 사용할 경우에는 특정 컴퓨터 프로그램을 통해서 시뮬레이션을 매번 해야 하기 때문에 일반적으로 모든 건축물에 적용하기는 어려울 것입니다. 따라서, 우리나라 같은 경우는 전적으로 사양 방식을 채택하여 기준을 정하고 있습니다.

피난은 건축물의 실내에서 안전한 곳(실외의 오픈된 넓은 공간)까지 막힘 없이 안전하게 도달하는 것을 의미합니다. 크고 높은 건물일 경우 피난에 더욱 신경을 써야 할 것입니다. 따라서 법에서는 30층 혹은 120m 이상의 고층건축물과 기타 작은 규모의 건축물을 구분하고 있습니다. 피난과 관련한 기준은 크게 세 가지 정도로 정리할 수 있습니다. 첫 번째, 건축물 내부에서 대피통로 확보입니다. 직통계단, 피난계단, 특별피난계단, 옥외 피난계단 그리고 수평이동거리인 복도 및 보행거리를 일정 기준 이상으로 확보하도록 정하고 있습니다. 두 번째, 건축물 내부에서 외부로 탈출하는 규정입니다. 마지막으로 건축물 출구에서 외부의 도로나 공공공지 등 안전한 장소까지 이동하거나 소방관의 소화활동에 필요한 대지 안의 공지 혹은 통로에 대한 기준입니다. 이 세 가지의 각각에 대한 내용은 블로그 다른 글에서 자세히 설명하였으니 참고해 주시기 바랍니다.

피난 약자를 고려한 건축물 용도복합의 제한

화재 등의 재해로 인하여 건축물에서 대피할 때, 상대적으로 피난이 어려운 사람들이 있습니다. 예를 들자면, 노인, 어린이 그리고 병 등으로 거동이 어려운 사람들입니다. 따라서 법에서는 이런 피난 약자들의 안전한 피난을 위해서 건축물의 용도복합을 제한하고 있습니다. 이에 대한 취지는 크게 두 가지를 들 수 있습니다. 첫째, 화재 등 위험이 높은 용도와 피난에 지장이 있다고 판단되는 용도 상호 간의 복합 제한과, 둘째, 피난 약자들을 보호하는 차원에서 용도 복합을 제한하는 기준입니다.

우선, 화재의 위험이 높은 용도와 피난에 지장이 있다고 판단되는 용도의 시설의 복합건축 제한에 대해 설명해드리겠습니다. 음식점 등 불을 다루는 위락시설이나 위험물 저장 및 처리시설, 공장 또는 자동차 정비시설 등은 화재의 위험이 다른 용도의 시설보다 높다고 볼 수 있습니다. 이러한 시설물과 병원이나 어린이집이 한 건물에 있다고 하면 어떨까요, 특히 위험이 높은 시설이 아래층에 있고, 취약시설이 위층에 있다고 한다면 화재 등 재난이 발생했을 때, 피난에 취약한 환자나 어린아이들은 위험에 처할 가능성이 높아집니다. 따라서 「건축법」에서는 이러한 화재 위험이 높은 용도와 의료시설, 아동 관련 시설 및 노인복지시설이 한 건물 안에 설치하지 못하도록 원칙적으로 금지하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제47조(방화에 장애가 되는 용도의 제한)
① 법 제49조 제2항 본문에 따라 의료시설, 노유자시설(아동 관련 시설 및 노인복지시설만 해당한다), 공동주택, 장례시설 또는 제1종 근린생활시설(산후조리원만 해당한다)과 위락시설, 위험물 저장 및 처리시설, 공장 또는 자동차 관련 시설(정비공장만 해당한다)은 같은 건축물에 함께 설치할 수 없다.

'원칙적'이라는 것은 예외상황이 있다는 것인데요, 예를 들어 초고층 건축물을 지을 경우에는 많은 시설들이 하나의 건물에 들어갈 수밖에 없기 때문에 이러한 경우에는 예외적으로 허용하고 있습니다. 단, 사생활을 보호하고 주거 안전을 보호하기 위해 주택의 출입구를 주택 외의 시설과 분리된 구조로 구성해야 합니다. 또한 공동주택과 공장이 같은 건축물에 있는 경우에도 가능합니다. 기숙사 용도로 사용하는 공동주택의 경우는 원칙적으로는 함께 건축할 수 없는 시설이지만 두 시설의 용도가 불가분의 관계에 있다고 판단하여 제한적으로 허용하고 있습니다. 중심 상업지역 및 일반 상업지역 또는 근린상업지역에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업을 시행하는 경우에도 예외적으로 용도 복합을 허용하고 있는데요, 지식산업센터의 경우에도 같은 건물에 노유자 시설인 직장어린이집을 설치할 수 있습니다.

피난 약자들을 보호하기 위하여 용도 상호 간 복합건축 제한

노유자시설 중 아동 관련 시설 또는 노인복지시설과 판매시설 중 도매시장 또는 소매시장은 상호 간에 용도를 복합하여 건축할 수 없습니다. 도매시장 소매시장의 경우는 많은 유동인구가 있는 공간으로 재난발생 시 혼란이 가중되는 시설입니다. 따라서 피난 약자들과 함께 공존한다면 피난 약자들은 상대적으로 피난에서 불리할 것입니다. 또한, 단독주택과 공동주택 그리고 제1종 근린생활시설 중 조산원과 산후조리원은 제2종 근린생활시설 중 다중 생활시설과 함께 건축할 수 없습니다. 예를 들면 산후조리원과 고시원은 한 건물에 있을 복합 하여 건축할 수 없다는 뜻입니다. 이는 소규모 단위의 거주기능이 있는 용도들 중에서 피난 약자들이 거주하는 용도와의 복합을 제한하는 내용입니다.

건축물의 채광과 환기

아키즈 — Mon, 19 Sep 2022 07:28:03 +0900

건축물에서 채광과 환기는 재실자의 환경적 쾌적성을 확보하기 위해 가장 중요한 환경 요소입니다. 따라서 건축을 할 때 실내의 채광과 환기를 고려하여 설계를 해야 하며, 건축법에서는 이를 법으로 규정하고 있습니다. 예를 들어 거실에는 일정 규모 이상의 창문을 반드시 설치해야 합니다. 그런데 건축물의 실내에서 화장실이나 창고를 보면 창문이 없는 경우도 있습니다. 어떤 기준들에 의해서 채광과 환기창이 설치가 되는 것인지 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

건축법에서의 '거실'

건축물의 채광과 환기 기준을 이해하기 위해서는 우서 '거실'의 개념을 알고 있어야 합니다. 건축법에서 '거실'이란 사람들이 거주하고 업무를 보거나 작업을 하기도 하며 회의를 하기도 하는 기능을 가진 건축물의 '주요 실내공간'을 의미합니다. 즉, 화장실, 창고, 현관, 복도, 계단 같은 경우는 일시적으로 사용하거나 통과하는 공간으로 주요한 실내공간이라고 보지 않습니다. 즉, '거실'은 사람들이 일정 시간 체류하면서 건물을 주요 사용 목적에 맞게 사용하는 공간만을 의미합니다. 법에서는 이러한 거실 공간은 실내환경을 관리할 필요가 있다고 판단하여 거주에 적합한 공간이 될 수 있도록 반자 높이, 채광, 환기, 방습, 차음 등 기준을 마련하여 일정한 건축물에 적용하고 있습니다. 이는 꼭 자연적인 것이 아니라 기계설비를 사용하여 확보할 수도 있어서 설비기준과 함께 연동되는 분야이기도 합니다.

「건축법」 제2조 제1항 제6호
“거실”이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말한다.

거실의 자연채광 기준과 인공조명 기준

건축물은 벽과 천장으로 둘러싸인 공간이기 때문에 실내에서 생활하기 위해서는 빛이 필수적인 요소입니다. 빛을 실내로 끌어들이기 위해 필요한 건축적 요소가 바로 '창'인데요, 전기와 전구가 발명되기 전에는 시내로 빛을 유입하기 위해 반드시 창을 설치해야 했습니다. 하지만 기술이 발전하고 조명 설비가 발달하면서 현대 건축물의 경우는 빛을 확보하기 위한 창이 필수적인 요소가 아니게 되었습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 일정 용도의 건축물의 경우에는 자연채광을 반드시 확보할 수 있도록 법에서는 규정하고 있습니다. 예를 들어 주택의 경우는 인공조명과는 다르게 자연채광이 주는 혜택이 크기 때문에 반드시 창호를 설치해야 합니다. 교실이나 병실, 숙박시설의 객실 같은 경우에도 마찬가지로 자연채광을 위한 창문을 필수적으로 설치해야 합니다. 법에서는 그 크기를 해당 거실 바닥면적의 1/10 이상으로 확보하도록 기준을 마련하고 있습니다.

하지만 어떠한 경우에 따라서는 불가피하게 창문을 설치하지 못할 수도 있는데요, 이러한 경우에는 거실의 용도에 따라서 일정 수준 이상의 조도를 확보하도록 기준을 정하고 있습니다. 예를 들면 수술실 같은 경우는 건축물의 주요한 실이므로 거실에 해당하지만 자연채광보다는 인공조명이 그 목적을 달성하는데 더 유리하다고 볼 수 있습니다. 그래서 이와 같은 경우는 바닥에서 85cm 높이에서의 수평면의 조도를 700lx를 확보하도록 하고 있습니다. 공연 및 관람을 위한 공간에서는 70lx의 조도를 확보하도록 하고 있습니다. '피난방화규칙'에서는 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 등 각 거실의 용도에 따라 조도기준을 정하고 있으니 건축물에서 각 실을 계획하고 있다면 이러한 기준을 반드시 적용해야 합니다.

'피난방화규칙' [별표 1의 3]

거실의 환기 기준

실내 환기는 단순히 새로운 공기를 유입한다는 목적뿐만 아니라, 요리를 하는 과정에서 발생하는 가스 배출, 건축물의 마감재에서 나오는 유해화학물질로 인한 새집증후군의 예방, 화장실의 악취 및 습기 배출, 화재 시 연기 배출 등 다양한 목적으로서 반드시 필요한 거실의 기능입니다. 최근의 건축물들은 건축기술의 발달로 구조적인 막힌 벽의 면적을 많이 필요로 하지 않기 때문에 채광은 문제가 되는 경우가 적습니다. 하지만 전체 건물이 유리로 덮인 경우라고 하더라도 창이 고정 창인 경우에는 환기의 문제가 발생할 수 있습니다.

「건축법」에서는 주택의 거실, 교실, 병실, 숙박시설의 객실에 설치하는 창문 같은 경우는 환기 기능을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 구체적으로는 해당 거실 면적의 1/20 이상의 창문 면적을 확보하도록 하고 있습니다. 즉, 거실 바닥면적의 1/20 이상의 면적은 개폐할 수 있는 창문이 되어야 한다는 것입니다. 그런데, 현대의 건축물은 고층건물들이 많습니다. 고층 건물 같은 경우는 창문을 여는 것이 안전상 문제가 될 수 있기 때문에 고정창을 하는 경우가 많습니다. 이런 건축물은 그럼 불법 건축물이 될 수밖에 없는 걸까요? 이러한 경우에는 기계환기장치 및 중앙관리방식의 공기조화 설비가 적용된다면 그리고 적절한 환기가 이를 통해 가능하다고 판단된다면 반드시 개폐 창을 설치하지 않아도 됩니다.

또한, 아파트 중 장방형의 긴 소형 아파트 같은 경우는 중간에 중문을 달아서 거실과 방을 나눈 경우를 볼 수 있는데요, 이때에도 예외기준이 적용됩니다. 만약, 평면 계획상 수시로 개방할 수 있는 미닫이로 구획된 2개의 거실이 있다면 이를 1개의 거실로 볼 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 수시로 여닫을 수 있는 미닫이 문으로 방과 거실을 구획한 주택의 평면 같은 경우는 방에서 이루어지고 있는 채광 및 환기 효과를 거실에서도 함께 볼 수 있다고 간주하는 것입니다.

단차가 있는 대지의 옹벽

아키즈 — Sun, 18 Sep 2022 20:44:29 +0900

경사가 있는 땅이나 인접대지와 단차가 있는 땅의 경우에는 땅을 성토하거나 절토하여 건축을 할 수 있는 평평한 땅을 만들곤 합니다. 이때 생긴 단이 차이가 많이 날 경우에는 토사가 무너져 내리지 않도록 하기 위해서 옹벽을 설치할 수 있습니다. 옹벽은 콘크리트 옹벽일 수 도 있고, 돌을 쌓아 만든 석축일 수도 있습니다. 두 가지는 축조 방식이 다르기 때문에 각각 안전 규정을 달리하고 있습니다.

옹벽의 설치 기준

「건축법」에서는 이렇게 안전을 고려해야 토지의 경우에 옹벽의 설치 등에 관하여 규칙을 정하고 있습니다. 콘크리트 옹벽은 총 6가지의 세부적인 기준을 지켜서 축조되어야 하며, 그 상세한 내용은 아래와 같습니다. 다만, 건축사 또는 「기술사법」에 따라 등록한 건축구조기술사에 의하여 해당 토지의 구조안전이 확인된 경우는 이미 안전이 확보되었다고 판단을 할 수 있기 때문에 예외적으로 아래 기준을 적용하지 않아도 됩니다.

「건축법 시행규칙」 제 25조

1. 성토 또는 절토하는 부분의 경사도가 1:1.5이상으로서 높이가 1미터이상인 부분에는 옹벽을 설치할 것
2. 옹벽의 높이가 2미터이상인 경우에는 이를 콘크리트구조로 할 것. 다만, 별표 6의 옹벽에 관한 기술적 기준에 적합한 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 옹벽의 외벽면에는 이의 지지 또는 배수를 위한 시설외의 구조물이 밖으로 튀어 나오지 아니하게 할 것
4. 옹벽의 윗가장자리로부터 안쪽으로 2미터 이내에 묻는 배수관은 주철관, 강관 또는 흡관으로 하고, 이음부분은 물이 새지 아니하도록 할 것
5. 옹벽에는 3제곱미터마다 하나 이상의 배수구멍을 설치하여야 하고, 옹벽의 윗가장자리로부터 안쪽으로 2미터 이내에서의 지표수는 지상으로 또는 배수관으로 배수하여 옹벽의 구조상 지장이 없도록 할 것
6. 성토부분의 높이는 법 제40조에 따른 대지의 안전 등에 지장이 없는 한 인접대지의 지표면보다 0.5미터 이상 높게 하지 아니할 것. 다만, 절토에 의하여 조성된 대지 등 허가권자가 지형조건상 부득이하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

콘크리트 옹벽이 아닌 옹벽 축조 방식

옹벽이 2m가 넘는다면 안전을 위해서 콘크리트 옹벽을 설치해야 합니다. 하지만 예외적으로 옹벽에 관한 기술적인 안전기준을 준용한다면 콘크리트 외의 재료로도 옹벽을 축조할 수 있도록 법에서는 정하고 있습니다. 일체형인 콘크리트 구조물이 아닌 다른 방법으로 벽을 축조한다는 것은 조적 방식으로 무언가를 쌓아 올리는 방식이 됩니다. 이렇게 쌓아 올리는 방식에는 멧쌓기와 찰쌓기가 있는데요, 흙에 맞닿는 옹벽의 뒷면을 작은 돌로 견고하게 채워 넣는 방식이 멧쌓기(dry bond)이고, 콘크리트로 일체화하는 방식이 찰쌓기(wet bond)입니다. 구조적 측면에서는 일체화된 구조가 더 안전하기 때문에 멧쌓기 보다는 찰쌓기가 조금 더 가파르게 축조할 수 있도록 규정하고 있습니다. 아래는 「건축법 시행규칙」 [별표 6]에서 정의하고 있는 경사도 기준입니다.

석축 축조방식에 따른 허용경사

석축의 높이가 높아지면 그만큼 석축이 받는 하중도 커질 것입니다. 따라서 법에서는 높이에 따라서 경사뿐만 아니라 사용하는 돌도 규정하고 있습니다. 즉, 높이가 높아질수록 사용되는 석축용 돌은 더욱 긴 돌을 사용해야 하고 뒤채움 돌은 보다 큰 돌을 사용해야 합니다. 1.5m의 석축의 경우는 30cm 길이의 돌을 사용해도 되지만 5m가 되면 돌은 최소 50cm 이상이어야 합니다. 뒷 채움 돌의 경우는 상부와 하부가 나뉘어서 규정되어 있고 예상할 수 있듯이 하부로 갈수록, 그리고 석축의 높이가 높아질수록 더 두꺼운 돌을 사용하도록 하고 있습니다.

석축에 사용되는 돌의 뒷길이와 뒷채움 돌의 두께

석축 위 건축물의 이격 기준

일체식 구조의 콘크리트 옹벽의 경우보다는 조적식의 석축은 안전상 조금 더 세심한 고려가 필요합니다. 따라서 이러한 조적식 석축 위에 건축물을 건축할 경우에는 옹벽에 하중이 더해져서 안전상 문제가 생기지 않도록 하기 위해 옹벽 가장자리에서 떨어져서 건축해야 하는 이격거리 기준이 있습니다. 이는 층별로 다르게 적용이 되고 있는데, 1층은 1.5m, 2층은 2m, 3층은 3m가 떨어져야 합니다. 단, 이 기준은 건물의 지상층에서 떨어지는 거리로 해석이 됩니다. 즉, 건축물이 총 3층이라고 한다면 1층은 1.5m, 2층은 2m, 3층은 3m 각각 띄는 것이 아니라, 지면과 만나는 1층을 3m 띄어야 한다는 의미입니다.

이렇게 띄는 이유는 옹벽에 하중이 가중될 경우 옹벽 설계 당시의 예상 하중을 벗어날 수 있는 위험성이 있기 때문입니다. 이를 달리 말하면, 건축물의 하중이 옹벽에 전달되지 않으면 문제가 되지 않는다는 뜻이기도 합니다. 그래서 법에서는 건축물의 기초가 석축 옹벽의 기초보다 더 아래까지 내려와 건축물의 하중이 옹벽에 전달되는 구조가 아니라고 한다면 이격거리를 지키지 않아도 되도록 하고 있습니다.

피난계단과 특별피난계단

아키즈 — Sun, 18 Sep 2022 15:45:07 +0900

건물에서 계단실로 연결되는 문에 '항상 닫은 채를 유지해야 합니다.'라는 문구가 붙은 무거운 철문을 본 경험이 있을 것입니다. 이 계단이 바로 피난계단 혹은 특별피난계단입니다. 수직으로 높은 건축물에서 피난은 재실자들의 안전을 위해서 가장 중요한 요소 중에 하나입니다. 「건축법」에서는 수직 피난을 위한 시설로 세 가지 종류의 계단을 규정하고 있습니다. 직통계단과 피난계단 그리고 특별피난계단이 그 세 가지의 피난계단입니다. 피난을 위한 계단인 피난계단과 특별피난계단은 기본적인 수직 계단의 요건인 직통계단이 요건과 함께 각각 더 강화된 규정을 지켜야 합니다. 피난계단과 특별피난계단은 건물의 성격에 따라 필수로 설치해야 하는 기준이 정해져 있습니다. 건축물의 용도를 고려하였을 때 재난상황에서 많은 사람들이 한꺼번에 대피를 해야 하는 건축이거나 대피 동선이 길어지는 고층건축물, 그리고 지하층이 있는 건축물들은 피난층 혹은 지상층으로 이어지는 직통계단을 피난계단 혹은 특별피난계단으로 설치해야 합니다. 지금부터 피난계단, 특별피난계단에 대해서 자세히 이야기해보도록 하겠습니다.

피난계단의 정의와 구조

피난 계단은 실내 혹은 실외에 모두 설치할 수 있는 직통계단입니다. 「건축법」에서는 실내와 실외에 위치하는 피난계단의 구조 요건을 다르게 규정하고 있습니다. 다만, 실내·외 어디에 있던지 두 가지 요건은 모두 충족을 해야 합니다. 첫째, 직통계단의 역할을 하고 있어야 하며, 둘째, 원형 등의 돌음계단은 하면 안 됩니다. 피난은 안전을 위해 설치하는 계단이기 때문에 돌음계단일 경우 계단의 폭이 다양하기 때문에 위험할 수 있기 때문이 아닐까 합니다.

1. 건축물 내부에 설치되는 피난계단의 구조

건축물의 내부에 설치되는 피난계단은 개구부에 대하여 다양한 규정을 가지고 있습니다. 피난용으로 사용되는 계단은 화재 등의 재난으로부터 보호가 되어있어야 하고, 오히려 화재 등이 수직으로 번지는 통로가 되면 안 되기 때문입니다. 첫째, 피난계단의 계단실은 창문 및 출입구 등 기타 개구부를 제외한 본 건축물의 다른 부분과 '내화구조'의 벽으로 구획이 되어 있어야 합니다. 둘째, 계단실의 실내의 마감은 불연재료 하여야 합니다. 셋째, 예비전원에 의한 조명설비를 설치해야 합니다. 넷째, 계단실에 외부를 향한 창이 있을 경우, 건축물의 다른 부분에 설치하는 창문 등으로부터 2m 이상 거리를 두고 설치해야 합니다. 다섯째, 내부에 접하는 창문이 있을 경우에는 망이 들어있는 유리의 붙박이창으로서 그 면적을 1㎡ 이하로 해야 합니다. 여섯째, 건축물의 내부에서 계단실로 통하는 출입구의 유효너비는 0.9m 이상으로 해야 하고, 피난 방향으로 열 수 있도록 해야 하며, 항상 닫힌 상태를 유지하거나 화재로 인한 연기, 온도, 불꽃 등을 가장 신속하게 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 된 '갑종방화문'이어야 합니다. 마지막으로 계단은 내화구조로 하고 피난층 또는 지상층까지 직접 연결되어야 합니다.

2. 건축물 외부에 설치되는 피난계단의 구조

외부에 설치되는 피난계단은 실내에 위치한 것보다 제한사항이 적습니다. 첫째로 건축물의 창문 등으로부터 2m 이상 이격 시켜야 합니다. 둘째, 건물 내부에서 출입하는 출입문은 갑종방화문으로 해야 합니다. 셋째, 계단 자체의 유효폭이 0.9m 이상이어야 합니다. 마지막으로 내화구조로 된 직통계단이어야 합니다.

특별피난계단의 정의와 구조

특별피난계단은 '특별'이라는 단어가 붙은 것에서 알 수 있듯이 피난계단보다 갖추어야 할 조건들이 더욱 까다로운 계단입니다. 가장 큰 특징은 '부속실'을 거쳐서 연결된다는 점입니다. 즉, 피난계단이 거실에서 바로 계단실로 연결된다면, 특별피난 계단은 거실에서 부속실을 거쳐서 계단실로 연결되는 것입니다. 우리가 규모가 큰 빌딩에 가게 되면 계단실에 하나의 작은 공간이 있는 경우가 있는데, 이 것이 부속실입니다. 이 부속실은 건축물의 내부에 있을 수도 있지만 외부에 노대의 형태로 계획도 가능합니다. 특별피난계단으로 인정받기 위해서는 11가지의 요건을 만족해야 하는데, 기본적으로 위에서 말한 피난계단의 요건 외에 부속실에 대한 규정이 추가됩니다. 부속실은 비상용 승강기의 승강장과 겸용으로 사용할 수 있습니다.

「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제9조 제2항 제3호
가. 건축물의 내부와 계단실은 노대를 통하여 연결하거나 외부를 향하여 열 수 있는 면적 1제곱미터 이상인 창문(바닥으로부터 1미터 이상의 높이에 설치한 것에 한한다) 또는 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제14조의 규정에 적합한 구조의 배연설비가 있는 면적 3제곱미터 이상인 부속실을 통하여 연결할 것
나. 계단실ㆍ노대 및 부속실(「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제10조제2호 가목의 규정에 의하여 비상용승강기의 승강장을 겸용하는 부속실을 포함한다)은 창문등을 제외하고는 내화구조의 벽으로 각각 구획할 것
다. 계단실 및 부속실의 실내에 접하는 부분(바닥 및 반자 등 실내에 면한 모든 부분을 말한다)의 마감(마감을 위한 바탕을 포함한다)은 불연재료로 할 것
라. 계단실에는 예비전원에 의한 조명설비를 할 것
마. 계단실ㆍ노대 또는 부속실에 설치하는 건축물의 바깥쪽에 접하는 창문등(망이 들어 있는 유리의 붙박이창으로서 그 면적이 각각 1제곱미터이하인 것을 제외한다)은 계단실ㆍ노대 또는 부속실외의 당해 건축물의 다른 부분에 설치하는 창문등으로부터 2미터 이상의 거리를 두고 설치할 것
바. 계단실에는 노대 또는 부속실에 접하는 부분외에는 건축물의 내부와 접하는 창문등을 설치하지 아니할 것
사. 계단실의 노대 또는 부속실에 접하는 창문등(출입구를 제외한다)은 망이 들어 있는 유리의 붙박이창으로서 그 면적을 각각 1제곱미터 이하로 할 것
아. 노대 및 부속실에는 계단실외의 건축물의 내부와 접하는 창문등(출입구를 제외한다)을 설치하지 아니할 것
자. 건축물의 내부에서 노대 또는 부속실로 통하는 출입구에는 60+방화문 또는 60분방화문을 설치하고, 노대 또는 부속실로부터 계단실로 통하는 출입구에는 60+방화문, 60분방화문 또는 영 제64조제1항제3호의 30분 방화문을 설치할 것. 이 경우 방화문은 언제나 닫힌 상태를 유지하거나 화재로 인한 연기 또는 불꽃을 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 해야 하고, 연기 또는 불꽃으로 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 할 수 없는 경우에는 온도를 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 할 수 있다.
차. 계단은 내화구조로 하되, 피난층 또는 지상까지 직접 연결되도록 할 것
카. 출입구의 유효너비는 0.9미터 이상으로 하고 피난의 방향으로 열 수 있을 것

피난계단 또는 특별피난계단을 설치해야 하는 건축물

위에서 피난계단과 특별피난계단이 갖춰야 하는 구조 요건을 설명하였습니다. 그렇다면 어떤 건물에 피난계단 그리고 특별피난계단을 설치해야 할까요? 건물의 높이가 높아질수록 피난계단과 특별피난계단을 설치해야 하는 대상 건축물이 됩니다. 지상층이 5층 이상이거나 지하층이 2층 이하인 경우에는 직통계단을 피난계단 혹은 특별피난계단으로 설치해야 합니다. 지상층이 11층으로 높아지고 지하층이 3층으로 더 많이 내려간다면 피난계단이 아니라 특별피난계단을 계획해야 합니다. 단, 외부에 노출된 갓복도식의 공동주택은 제외됩니다. 하지만 갓복도식 아파트 복도에 새시를 설치할 경우에는 외부부에 노출된 구조가 성립되지 않기 때문에 만약에 피난계단을 설치한 갓복도식 공동주택에 향후에 새시를 설치한다면 이 건물은 불법건축물이 되니 주의해야 합니다. 또한, 공동주택의 경우는 11층이 아닌 16층으로 완화하여 적용할 수 있으며, 11층 이상의 층의 바닥면적이 400㎡ 미만일 경우에도 특별피난계단이 아닌 피난계단도 가능합니다.

건축물 피난을 위한 직통계단

아키즈 — Sun, 18 Sep 2022 12:49:06 +0900

「건축법」(이하 '법')은 제1항에서 그 목적을 정의하고 있는데, 그중 가장 앞에 나오는 단어가 '안전'입니다. 즉, 건축법에서 가장 중요한 것이 재실자들의 안전인 것입니다. 건축물에서 화재 등의 안전문제가 발생했을 때, 가장 중요한 것은 사람들의 안전한 피난입니다. 건축물에서의 피난계획은 크게 수평적인 부분과 수직적인 부분으로 나눌 수 있습니다. 법에서는 수평적인 피난계획 같은 경우는 복도와 보행거리가 관계되고, 수직적인 부분은 계단이 연관이 있습니다. 수직적인 피난 방법은 계단 외에도 현대에서 많은 건축물에 설치되어 있는 엘리베이터가 있을 수 있으나, 이것은 전기를 사용하는 시설로 만약 전기공급이 끊기면 피난시설로 역할을 못합니다. 물론, 고층건물에는 별도의 전기라인을 사용하는 피난을 위한 엘리베이터가 설치되기는 하나, 이는 소수에 해당하므로, 일반적인 수직 피난용으로 사용되는 것은 "계단"입니다. 따라서 「건축법」에서는 피난용 계단의 구조와 조건을 규정하고 있습니다.

직통계단(direct stairs)이란 무엇인가?

직통계단이란 '건축물의 모든 층에서 피난층 또는 지상층으로 직접 연결되는 계단'을 의미합니다. 즉, 건축물의 위아래를 수직으로 직접 연결되기만 한다면 그 모양은 원형이던지 일직선이던지, 아니면 나선형이던지 아무 상관이 없다는 뜻입니다. 또한, 그 위치가 내부에 한정되는 것이 아니라, 외부도 가능합니다. 하지만, 여기에서 놓치지 말아야 할 단어가 있습니다. 바로'직접 연결'입니다. 직통 계단은 재실자들의 안전하고 신속한 피난을 위해 계획되는 기능적인 계단입니다. 따라서 실내의 복도나 거실 등을 중간에 통과하면 안 됩니다. 직통계단으로 진입했을 때, 계속 그 길을 따라가면 바로 피난층 혹은 지상층의 안전한 공간이 나와야 하는 것입니다.

피난층(shelter floor)란 어떤 공간인가?

지상층은 외부니까 당연히 안전한 공간이지만 '피난층'은 어떤 층을 의미하는 걸까요? 피난층이란 직접 지상으로 통하는 층 즉 지상층과 비슷한 개념의 층과 피난안전구역을 포함합니다. 대개의 건물에는 지상으로 통하는 출구가 있는 층이 1개 이기 때문에 1층이 지상층 혹은 피난층이라고 할 수 있지만, 대지의 고저차가 있는 경우에는 2개 혹은 3개가 있을 수도 있습니다. 다만, 건축을 하면서 「건축법」 이외에도 다양한 법을 충족해야 하는데요, '소방 관련법'에서는 이 피난층을 더욱 보수적으로 '곧바로 지상으로 갈 수 있는 출입구가 있는 층'으로만 규정하고 있습니다.

직통계단으로 인정받기 위한 요건 4가지

직통 구조로 인정받기 위해서는 네 가지 요건을 만족해야 합니다. 첫째, 직통의 구조여야 합니다. 위에서 말한 바와 같이 중간에 거실 및 복도가 있으면 안 됩니다. 단, 경사로로 계획한 경우도 직통계단으로 인정합니다. 둘째, 피난층 또는 지상까지 연결되어 있어야 합니다. 이 또한 위해서 설명했기 때문에 넘어가겠습니다. 셋째, 거실로부터 원칙적으로 30m 이내의 보행거리에 위치해 있어야 합니다. 여기서 주목할 점은 '거실'과 '원칙적'이라는 것입니다. '거실'로부터 이기 때문에 거실이 아닌 복도, 화장실, 기계실, 욕실, 다락, 현관, 부속창고 등은 해당 안됩니다. '원칙적'이라는 말은 예외가 있다는 뜻인데요, 주요 구조부가 내화구조일 경우에는 화재의 확산속도가 늦을 수 있기 때문에 이런 경우에는 보행거리를 완화받을 수 있습니다. 아래와 같이 주요 구조부의 컨디션 및 설비 설치 여부에 따라서 최대 100m까지 보행거리를 완화받을 수 있습니다. 완화받을 수 있는 내용은 아래와 같습니다.

직통계단까지의 수평거리의 완화 규정 (「건축법 시행령」 제34조 제1항)
1. 30m<
a) 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 건축되지 않는 건축물
b) 내화구조 또는 불연재료와 상관없이 지하층에 설치하는 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 공연장·집회장·관람장 및 전시장
2. 40m: 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상 공동주택
3. 50m: 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물
4. 75m: 자동화 생산시설에 스프링클러 등 자동식 소화설비를 설치한 반도체 및 디스플레이 패널을 제조하는 공자
5. 100m: 자동화 생산시설에 스프링클러 등 자동식 소화설비를 설치한 반도체 및 디스플레이 패넝르 제조하는 무인화 공장

마지막으로 연면적 200㎡를 초과하는 건축물에 설치하는 계단은 '계단의 설치기준'을 따라야 합니다. 계단의 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에서 정하고 있습니다. 우선 직선거리가 건축물의 평면 최대 대각선 거리의 2분의 1이어야 하고, 직통계단 간에는 연결통로 또는 복도가 설치되어야 합니다.

「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제8조 제2항
1. 가장 멀리 위치한 직통계단 2개소의 출입구 간의 가장 가까운 직선거리(직통계단 간을 연결하는 복도가 건축물의 다른 부분과 방화구획으로 구획된 경우 출입구 간의 가장 가까운 보행거리를 말한다)는 건축물 평면의 최대 대각선 거리의 2분의 1 이상으로 할 것. 다만, 스프링클러 또는 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 경우에는 3분의 1이상으로 한다.
2. 각 직통계단 간에는 각각 거실과 연결된 복도 등 통로를 설치할 것

직통계단을 추가로 설치해야 하는 건축물

직통계단을 2개 이상 설치해야 하는 건축물이 있는데, 건축물의 용도상 사람들이 많이 몰리는 문화 및 집회시설, 종교시설, 장례식장 등과 규모가 커서 많은 건축물을 이용하는 사람의 수가 많은 건축물이 대상입니다. 규모 같은 경우는 용도에 따라서 그 기준이 다르며 자세한 내용은 아래와 같습니다.

「건축법 시행령」 제34조 제2항

1. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장, 문화 및 집회시설(전시장 및 동ㆍ식물원은 제외한다), 종교시설, 위락시설 중 주점영업 또는 장례시설의 용도로 쓰는 층으로서 그 층에서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 200제곱미터(제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장은 각각 300제곱미터) 이상인 것
2. 단독주택 중 다중주택ㆍ다가구주택, 제1종 근린생활시설 중 정신과의원(입원실이 있는 경우로 한정한다), 제2종 근린생활시설 중 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 경우만 해당한다)ㆍ학원ㆍ독서실, 판매시설, 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 의료시설(입원실이 없는 치과병원은 제외한다), 교육연구시설 중 학원, 노유자시설 중 아동 관련 시설ㆍ노인복지시설ㆍ장애인 거주시설(「장애인복지법」 제58조제1항제1호에 따른 장애인 거주시설 중 국토교통부령으로 정하는 시설을 말한다. 이하 같다) 및 「장애인복지법」 제58조제1항제4호에 따른 장애인 의료재활시설(이하 “장애인 의료재활시설”이라 한다), 수련시설 중 유스호스텔 또는 숙박시설의 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것
3. 공동주택(층당 4세대 이하인 것은 제외한다) 또는 업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것
4. 제1호부터 제3호까지의 용도로 쓰지 아니하는 3층 이상의 층으로서 그 층 거실의 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 것
5. 지하층으로서 그 층 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것

<건축물의 층수 산정>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 확인해 주세요.

건축물의 층수 산정

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건축물의 내화구조와 방화구획

아키즈 — Sat, 17 Sep 2022 09:51:35 +0900

「건축법」은 건축물의 안전이 가장 큰 목적으로 만들어진 법입니다. 그리고 가장 위험한 요소로 생각되는 것이 바로 화재입니다. 그래서 「건축법」 및 관련 규정 등에서는 화재로부터 안전한 건축물을 만들기 위해 다양한 기준을 만들고 적용하도록 하고 있습니다. 특히 사람들의 충분히 많이 모일 수 있는 공간 규모인 1,000㎡ 이상 건축물은 화재의 예방 및 확산 방지를 위해 내화구조로 된 건축물과 내화구조가 아닌 건축물, 그리고 목조건축물로 구분하여 보다 자세하게 기준을 정하고 있습니다. 또한 법에서는 확산을 방지하기 위해 실내·외 마감재료도 규정하고 있습니다. 즉, 화재와 관련하여 법은 건축물을 ①화재로부터 견딜 수 있으면서 ② 재료의 불연화로 주변으로의 확산을 방지할 수 있도록 유도하고 있는 것입니다.

내화구조(Fireproof Struture)의 기준

내화구조란 건축물의 구조부가 화재 시 일정 시간 동안 구조적으로 유해한 변형 없이 견딜 수 있는 성능을 가진 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조 등의 구조를 이야기합니다. 여기에서 '일정 시간'이란 건물에 머물던 사람들이 대피할 수 있는 시간인 1~3시간 정도를 의미합니다. 국토교통부에서 고시한 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에는 건축물의 구조 요소인 기둥, 보, 지붕, 벽, 계단, 바닥, 외벽 중 비내력벽의 내화구조 기준을 정하고 있습니다. 예를 들어 바닥 같은 경우는 내화구조로 인정받기 위해서는 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트로서 두께가 10cm이거나, 철재로 보강된 콘크리트블록조·벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트 블록 등의 두께가 5㎝ 이상인 것이거나 철재의 양면을 두께 5㎝ 이상의 철망 모르타르 또는 콘크리트로 덮은 것이어야 합니다.
법적으로는 모든 건축물이 내화구조로 건축되어야 하는 것은 아닙니다. 하지만 많은 사람들이 모일 수 있는 문화 및 집회시설, 공동주택 그리고 화재 시 혼자서는 피난이 어려운 환자들이 모여있는 의료시설 등의 경우에는 반드시 주요 구조부를 내화구조로 하여 건축하여야 합니다.

「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 3조

1. 벽의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
나. 골구를 철골조로 하고 그 양면을 두께 4센티미터 이상의 철망모르타르(그 바름바탕을 불연재료로 한 것으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 두께 5센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것
다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 5센티미터 이상인 것
라. 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것
마. 고온ㆍ고압의 증기로 양생된 경량기포 콘크리트패널 또는 경량기포 콘크리트블록조로서 두께가 10센티미터 이상인 것

2. 외벽 중 비내력벽인 경우에는 제1호에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 7센티미터 이상인 것
나. 골구를 철골조로 하고 그 양면을 두께 3센티미터 이상의 철망모르타르 또는 두께 4센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것
다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 4센티미터 이상인 것
라. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 그 두께가 7센티미터 이상인 것

3. 기둥의 경우에는 그 작은 지름이 25센티미터 이상인 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 고강도 콘크리트(설계기준강도가 50MPa 이상인 콘크리트를 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 사용하는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 고강도 콘크리트 내화성능 관리기준에 적합해야 한다.
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 철골을 두께 6센티미터(경량골재를 사용하는 경우에는 5센티미터)이상의 철망모르타르 또는 두께 7센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것
다. 철골을 두께 5센티미터 이상의 콘크리트로 덮은 것

4. 바닥의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
나. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 5센티미터 이상인 것
다. 철재의 양면을 두께 5센티미터 이상의 철망모르타르 또는 콘크리트로 덮은 것

5. 보(지붕틀을 포함한다)의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 고강도 콘크리트를 사용하는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 고강도 콘크리트내화성능 관리기준에 적합해야 한다.
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 철골을 두께 6센티미터(경량골재를 사용하는 경우에는 5센티미터)이상의 철망모르타르 또는 두께 5센티미터 이상의 콘크리트로 덮은 것
다. 철골조의 지붕틀(바닥으로부터 그 아랫부분까지의 높이가 4미터 이상인 것에 한한다)로서 바로 아래에 반자가 없거나 불연재료로 된 반자가 있는 것

6. 지붕의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조
다. 철재로 보강된 유리블록 또는 망입유리(두꺼운 판유리에 철망을 넣은 것을 말한다)로 된 것

7. 계단의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조
다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조 라. 철골조

방화구획(Fire-fighting partition) 설치 기준

방화구획은 화재가 확산되는 것을 방지하기 위해서 건축물의 특정 부분과 다른 부분과의 경계를 내화구조로 된 구조물로 구획하는 것입니다. 앞서 이야기한 내화구조는 오픈되지 않은 구조인데, 연결 부위는 문, 창문 등이 있을 수 있기 때문에 바닥, 벽은 위에서 이야기한 내화구조로 하면 되고, 문은 갑종방화문으로 설치해야 합니다. 특히 주요 구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1,000㎡이 넘는 것은 방화구획을 반드시 해야 합니다. 이렇게 방화구획을 하는 기준은 층별, 규모별로 규정하고 있습니다.
기본적으로 방화구획은 매 층마다 구획해야 합니다. 하지만, 지하 1층에서 지상으로 직접 연결되는 경사 부위는 제외합니다. 건축물들을 방문해보면 계단실마다 '닫은 상태를 유지하세요.'라는 문구를 붙여놓은 무거운 철문을 볼 수 있습니다. 이것이 갑종방화문이고, 각 층 별로 방화구획을 나누기 위해서 층별 계단실에 이 문을 설치한 것입니다.
만약 건물의 층수가 11층 이상의 건축물이라고 한다면 더욱 신경을 써야 합니다. 주요 구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물이면서 연면적이 1,000㎡이 넘는 건축물이라고 한다면, 바닥면적에 따라 구획을 해야 합니다. 원칙적으로 바닥면적 200㎡이내마다 구획을 해야 합니다. 다만, 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분의 마감이 불연재료로 한 경우에는 500㎡이내마다 구획하면 됩니다. 만약, 스프링클러 기타 이와 유사한 자동식 소화설비를 설치하였다면, 200㎡ 기준은 600㎡로, 500㎡ 기준은 1,500㎡ 이내로 각각 3배의 면적만큼 완화하여 적용할 수 있습니다. 다만, 회의장, 강당, 스카이라운지, 로비처럼 공간의 특성 및 건축 계획 상 대규모 공간이 필요한 경우와 복층형 공동주택, 엘리베이터 승강로처럼 위·아래를 기능상 막을 수 없는 경우라고 한다면 이러한 방화구획 설치기준을 완화하여 적용받을 수 있습니다.

대수선 개축 리모델링의 공통점과 차이점

아키즈 — Fri, 16 Sep 2022 15:18:42 +0900

건축물이 한번 지어지면 몇십 년 동안 사용이 됩니다. 하지만 시간이 지남에 따라 노후화가 심해지고 중간중간 유지 보수를 해야 오래 사용할 수 있습니다. 때로는 사용 용도가 바뀌면서 구조 및 마감 등을 변경해야 할 수도 있습니다. 이렇게 건축물을 고쳐서 사용하는 것을 리노베이션, 리모델링, 개축, 대수선 등 다양한 명칭으로 부를 수 있습니다. 「건축법」에서는 이렇게 건축물의 사용승인이 완료된 이후에 허가된 내용이 변경되는 행위를 크게 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축으로 구분하여 규정하고 있습니다. 그럼 지금부터 각각의 개념을 알아보도록 하겠습니다.

개축과 대수선 : 면적의 증가 없이 구조 및 형태의 변화

「건축법」에서는 '개축'과 '대수선'을 건축 안전이라는 개념에서 보았을 때 다르게 구분하고 있습니다. '개축'이 건축물 전체를 해체하거나 그에 준하는 수준으로 구조물을 해체하여 수선하는 가장 큰 범위의 수선의 개념을 이야기합니다. 반면 '대수선' 은 주요 구조부를 변경하기는 하지만 개축처럼 건축물을 해체하는 수준에는 미치지 않는 정도의 수선으로 정하고 있으며, 수선의 범위가 개축보다는 작다고 볼 수 있습니다. 따라서 이는 건축행위에 포함하고 있지 않습니다. 그렇다면 '주요 구조부'를 수선하거나 변경하는 범위가 애매할 수 있는데요, 「건축법」에서는 이런 '대수선'의 범위를 9가지로 정하고 있습니다. 그 세부 내용은 아래와 같습니다.

<대수선의 범위 9가지>
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡이상 수선 또는 변경하는것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는것
6. 주계단 및 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는것
7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)을 변경하는 것
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡이상 수선 또는 변경하는 것

<신축, 증축, 개축, 재축, 이전>에 대하여 궁금하시다면 아래 포스트를 확인해 주세요.

신축, 증축, 개축, 재축, 이전 정의

신축(New Construction) 이란? '신축'은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지 포함)에 새롭게 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. 단, 부속건축물만 있는 대지에 새롭게 주된

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용도변경 : 구조, 형태 변화 없이 용도만 변경

용도변경은 엄밀히 따지자면 건축행위는 아닙니다. 예를 들어 원래는 병원으로 사용되던 건물을 호텔로 사용하기 위해 용도를 바꾸어야 하는데 이를 용도변경이라고 합니다. 용도변경은 건축법에서 정의하고 있는 9개의 시설군 중 하위 시설군으로 변경할 경우에는 신고만 하면 되고 상위시설군으로 좀 더 많은 규제와 관리가 필요한 용도로 바꿀 때에는 허가를 받아야 합니다. 예를 들어 단독주택을 근린생활시설로 변경할 때에는 하위 시설군을 상위 시설군으로 변경하는 것이기 때문에 허가를 받아야 하지만, 근린생활시설을 단독주택으로 용도 변경할 때에는 상위시설군에서 하위시설군으로 변경하는 것 이기 때문에 신고만 하면 용도변경이 가능합니다. 각 시설군 및 해당 시설은 건축법 제19조 및 동법 시행령 14조를 참고하시기 바랍니다.

용도변경을 할 때에는 변경하는 용도에 맞는 기준을 맞추어야 하기 때문에 추가적인 건축행위가 일어날 수도 있으니 용도변경 시에는 이를 자세히 확인해야 합니다.

리모델링 : 구조, 형태 및 면적의 증가가 수반되는 변경

리모델링은 건축물의 무분별한 해체와 재건축을 방지하고 자원의 효율적인 활용을 위해서 만들어진 규정입니다. 특히 우리나라 같은 경우 외국보다 건축물의 실제 수명보다 사용하는 수명이 짧은 특징이 있습니다. 그래서 리모델링을 할 경우에는 정책적으로 다양한 인센티브를 주고 있습니다. 리모델링은 하고 싶다고 모든 건축물이 할 수 있는 것은 아닙니다. 사용승인 이후 15년 이상이 지난 노후 건축물에 대해서만 적용할 수 있습니다. 건축물의 면적이 증가하는 증축 또한 리모델링 범위 안에 들어갈 수 있습니다. 증축은 층수가 높아지는 수직증축이 있고 건축면적이 늘어나는 수평증축이 있습니다.

리모델링을 하게 되면 많은 인센티브를 주고 있는데요, 가장 일반적이 완화 사항은 외벽에 부가적으로 설치되는 마감재 및 단열재 등을 바닥면적 산정에서 제외하는 것입니다. 즉, 좋은 의도로 리모델링을 했는데 벽 면적이 늘어나면서 실제 사용할 수 있는 내부 면적이 줄어든다면 건축주 입장에서는 리모델링을 꺼리게 될 것입니다. 이러한 불합리함을 없애기 위해 면적 완화를 적용한 것입니다. 또한 건축허가를 받을 때부터 리모델링이 쉬운 구조로 하게 되면 용적률, 높이제한, 일조권에서도 120/100 범위 내에서 완화를 받을 수 있습니다.

우리나라는 법적으로 '리모델링'과 '증축'이 혼재해서 사용되고 있습니다. 왜냐하면 처음부터 리모델링을 도입한 것이 리모델링 활성화를 위해 인센티브 규정에 치우쳐서 법을 개정했기 때문이라고 볼 수 있습니다.

만약, 건축물이 노후되었는데 리모델링을 통해서 기능을 개선하고 건축물의 수명을 연장하고 싶다면 이러한 인센티브를 검토하여 계획에 적용하는 것이 합리적인 건축계획이라고 볼 수 있을 것입니다.

단독주택과 공동주택

아키즈 — Fri, 16 Sep 2022 09:18:19 +0900

우리나라의 주택은 「건축법」에 따라 크게 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다. 각각은 층수나 면적 등을 기준으로 구분이 되는데, 주택의 종류에 따라서 지켜야 하는 기준들이 다를 수 있으므로 건축계획을 하기 전에 체크를 하고 기준을 넘지 않도록 계획하는 것이 좋습니다. 또한 건축법을 떠나 세금적 측면에서도 다를 수 있으니, 건축주라면 반드시 알아두어야 하는 개념이라고 볼 수 있습니다. 그럼 단독주택과 공동주택 등 다양한 주거형태에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관의 개념

단독주택은 우리가 문자 그대로 해석하는 대로 1세대가 거주하는 주택만을 명칭 하지 않습니다. 건축법에서 단독주택은 단독주택과 다중주택, 다가구주택 및 공관을 포함하는 큰 개념입니다. 이 외에도 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 및 노인복지시설도 포함하고 있습니다.

다중주택은 하숙집을 생각하면 좋습니다. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있으며, 독립된 욕실을 계획할 수는 있으나, 취사시설은 공동으로 사용하도록 하고 있고, 층수는 3층 이하, 연면적은 330㎡ 이하로 제한하고 있습니다.

다가구주택은 주택가에서 흔히 볼 수 있는 주인집과 세입자가 한 건물에서 사는 형태의 주택입니다. 법적으로 세대수가 19세대 이하로 제한되어 있으며, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 바닥면적의 합이 660㎡ 이하인 주택입니다. 다만, 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 그 층을 주택의 층수에서 제외하고 있습니다.

공관은 건축법에서 별다른 설명이나 기준을 정하고 있지는 않지만 공공기관의 기관장이 거주하는 주택으로 교회의 목사관, 기업의 대표 숙소 등이 해당된다고 볼 수 있습니다.

공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 개념

건축법상 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기술사를 포함하고 있습니다. 이들을 구분하는 기준은 층수와 면적 그리고 이용자입니다. 위에서 설명한 다가구 주택과 마찬가지로 1층이 필로티 구조로 되어 있다면 이는 주택의 층수 산정 시 제외되는 요건을 규정하고 있어 요즘 많은 연립주택과 다세대 주택들이 필로티 형식으로 건축하는 것을 볼 수 있습니다. 또한 지하층에 주거를 설치하였더라도 공통적으로 법에서 제한하는 층수산정에서는 제외하고 있습니다. 즉, 법에서 층수는 지상층 구조물의 바닥의 수입니다. 그래서 '0층'의 형식보다는 '0개 층'이라는 용어를 사용하고 있습니다. 이외에 공동주택의 형식을 띤 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설 그리고 원룸형 주택도 공동주택에 포함됩니다.

아파트는 주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다. 조건이 층수밖에 없기 때문에 우리가 빌라같이 생겼지만 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 건축물의 경우에는 건축물대장 상에는 아파트로 기재가 되어 있는 것입니다.

연립주택은 층수와 함께 바닥면적에 대한 기준이 있습니다. 주택으로 사용되는 층수가 4개 층 이하이면서 바닥면적의 합계가 660 ㎡를 초과하여야 합니다. 층수를 산정할 때 필로티층이 있을 경우 이를 제외하기 때문에 주택가에서 1층을 필로티로 하고 5층으로 지어진 건축물을 많이 볼 수 있는데, 이들이 모두 연립주택입니다. 만약 두 개의 동이 지하주차장을 함께 쓴다고 하면 지하구조물이 연결되어 있어 한 개 동으로 봐야 할 수도 있으나, 법적으로는 주차장 용도로만 연결된 경우에는 각각의 동으로 보아 연립주택으로 면적 기준을 적용합니다.

다세대 주택은 연립주택과 마찬가지로 층수는 4개 층이지만 면적에서 660 ㎡ 이하가 되어야 합니다. 연립주택과 마찬가지로 지하층만 연결된 경우 2개 동으로 보고 면적 기준을 적용하고 필로티층도 기타 공동주택과 마찬가지로 적용이 가능합니다.

기숙사는 이용자에 대한 제한이 있습니다. 이용자가 학생이거나 공장 등의 종업원이어야 하며, 건축면적 기준은 전체 이용자 수의 50% 이상은 공동 취사를 할 수 있도록 공동 이용 주방 또는 식당을 계획하여야 합니다. 즉 나머지 50%에 대해서는 개별적으로 취사를 할 수 있는 건축 계획이 가능한 것입니다.

이렇게 건축법에서 주택에 대하여 세분화하고 있는 이유가 무엇인지 궁금해지는데요, 이는 우리나라의 건축물의 많은 부분이 주택에 해당이 되고 우리의 삶을 담는 건축물 이기 때문에 건축법에서 더욱더 세심하게 다루고 있는 것이 아닌가 싶습니다.

노대 발코니 베란다 테라스 데크의 차이점

아키즈 — Thu, 15 Sep 2022 23:17:59 +0900

건축에서 외부공간과 내부 공간의 중간 역할을 하는 공간이 있습니다. 우리나라 전통적으로도 그렇고 건축에서는 실내와 실외가 극단적으로 구분되는 것을 좋아하지 않기 때문입니다. 이런 공간들은 다양한 형태로 계획이 되는데 이들이 노대, 발코니, 베란다, 테라스, 데크입니다. 각각 미묘하게 차이점을 가지고 있습니다. 우리가 일상에서 사용하는 용어들이지만 「건축법」에서는 노대와 발코니만이 사용되고 있습니다. 그런데 발코니는 법적으로 정의가 되어 있는 반면에 노대는 법에서 사용되기는 하나, 그 개념과 정의가 없어 어떤 것이 노대인지 혼란을 야기하기도 합니다. 이들은 건축 구조방식이나 상하층 공간의 관계성, 지표면과의 관계성, 건축형태 및 재료 등에 따라 구분이 됩니다. 특히 아파트가 많은 우리나라에서는 베란다와 발코니가 혼용되어 사용되기도 하는데요, 그렇다면 이 각각 용어들이 정의하는 공간이 어떤 것인지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

발코니와 노대의 정의

발코니와 노대는 건축계획적으로는 같은 개념이라고 볼 수 있습니다. 2층 이상의 건축물에서 건물의 벽면 외부로 돌출된 캔틸레버 구조를 가지고 있고, 난간이나 낮은 벽으로 둘러싸인 뜬 바닥구조입니다. 특히 상부에 지붕이나 천장이 없습니다. 또한 발코니는 건축 외부에만 해당되는 것이 아니라 공연장과 같은 실내에 좌석을 배치하는 것도 발코니라고 부르곤 합니다. 하지만 법적으로 살펴본다면 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물의 외벽에 접한 부가적으로 설치된 공간을 말합니다. 반면에 노대는 법에서는 규정한 바가 없지만 발코니처럼 돌출된 바닥 구조물을 포함해서 오상 광장처럼 개방형 구조로 된 바닥 구조물을 아우르는 폭넓은 대표 개념입니다.

그런데 정확히 정의는 안 했지만 '노대'는 「건축법」에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 왜냐하면 건축에서 중요한 요소인 용적률 산정에 근거가 되는 '바닥면적'에서 제외되는 부분이기 때문입니다. 법에서는 노대 중 발코니로 인정된 부분만 바닥면적에서 제외하고 있습니다. 하지만 무조건 바닥면적을 완화받기 위해서 발코니를 무한정으로 설치할 수 있는 것은 아닙니다. 건물의 4면에 모두 발코니를 설치한다면 너무나 많은 제외 면적이 발생하게 됩니다. 따라서 4면이 모두 한 세대가 있을 수 있는 단독주택 같은 경우에는 외벽 중 2면 이내의 발코니에 대해서만 변경할 수 있도록 규정하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제40조 제1항
옥상광장 또는 2층 이상인 층에 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것의 주위에는 높이 1.2m 이상의 난간을 설치하여야 한다. 다만, 그 노대 등에 출입할 수 없는 구조인 경우에는 그러하지 아니하다.

「건축법 시행령」 제2조 제14항
“발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

베란다의 정의

건축계획상 가장 넓은 개념의 범위가 바로 베란다입니다. 건축물 실내에서 툇마루처럼 튀어나오게 하여 벽이 없이 지붕을 씌운 부분을 이야기하는데요, 건축 형식에 따라 발코니 형식과 테라스 형식으로 구분할 수 있습니다. 위층과 아래층이 있는 건축물에서의 베란다가 발코니 형식의 베란다이고 지표면에 맞닿는 베란다가 테라스 형식의 베란다라고 할 수 있습니다. 우리나라에서는 건축물의 상층이 하층보다 작게 건축된 건축물에서 아래층의 상층부를 위층에서 외부공간으로 사용할 때 이를 베란다라고 한정하여 타 개념들과 구분하여 사용하고 있습니다.

테라스의 정의

테라스는 terra라는 땅에서 어원을 찾을 수 있습니다. 즉, 지표면과 만나는 부위에 설치된 것을 지칭합니다. 구조물을 설치하는 것이 아니라 땅을 성토하여 흙을 밟지 않도록 마감을 하고 지붕을 씌우는 형태를 테라스라고 할 수 있습니다.

데크의 정의

원래 '데크'는 2층 버스 윗부분 혹은 선박의 갑판과 같은 부분을 의미합니다. 이 것을 건축에서 인용하여 사용하는 것입니다 즉, 건축에서 배의 갑판처럼 나무로 구성된 바닥을 이야기하기도 하며, 평평한 지붕의 상부 또는 필로티 부분을 사람들이 보행하기 위해 사용하는 등 평평한 구조물을 통칭하여 넓게 사용하기도 합니다. 건축적으로 보았을 때 데크와 테라스가 비슷한 용어로 생각될 수 있는데 데크보다는 테라스가 건축적 용어로 조금 더 가깝다고 볼 수 있습니다.

건축물의 층수 산정

아키즈 — Thu, 15 Sep 2022 20:17:39 +0900

건축물에서의 층수는 지하층을 제외하고 지상에 있는 건축물의 층의 개수를 이야기합니다. 즉, 슬래브가 1개이면 1층 2개이면 2층인 것입니다. 하지만 층수를 표현하는 방식이 나라마다 다르기도 합니다. 예를 들어 우리나라 같은 경우는 땅과 맞닿아 있는 지표면을 1층으로 표현하지만, 유럽과 같은 다른 나라의 경우는 지표층을 G층 혹은 Ground층이라고 하고 우나라에서 말하는 2층을 1층이라고 표현하기도 합니다. 또한 한 개 층의 층고가 높을 경우 중간에 슬라브를 일부 설치하는 경우가 있는데, 이를 '중층'이라고 하며 정식 층수로 산정하지 않기도 합니다. 이렇듯 층에 관련하여 다양한 해석이 존재할 수 있기 때문에 「건축법」에서는 층수 산정에 대한 기준을 별도로 정하고 있습니다.

층수에 산입 하지 않는 부분

「건축법」에서는 건축물에서 사람들이 거주하지 않는 공간인 옥탑 등을 층수에서 제외할 수 있는 예외규정을 두고 있습니다. 옥상 부분에는 승강기 탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등이 있을 수 있는데 이 부분들이 사람들이 거주하지 않는 공간에 해당이 됩니다. 법에서는 해당 공간의 수평투영 면적의 합계가 해당 건물의 건축면적의 1/8 이하에 해당이 된다면 건축물의 층수에 산정하지 않습니다. 만약, 건축물이 주택법에 따른 사업계획 승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡이하라고 한다면 1/6이 1/8 대신에 적용됩니다. 건축물의 규모가 클수록 건축면적이 크기 때문에 옥탑 면적으로 사용할 수 있는 면적이 큰 것에 반해 건축면적이 작은 건축물은 때때로 옥탑의 면적이 1/8을 넘어가는 경우가 있습니다. 이럴 경우에는 층수에 산입이 되니 유의하여야 합니다.

층수가 애매한 건축물의 층수 산정

근래에는 건축 기술이 발달하면서 층수가 애매한 건축물들이 생겨나고 있습니다. 동대문 DDP 같은 경우가 단적인 예로 볼 수 있습니다. 이럴 경우 층수산정이 명확하지 않을 수 있습니다. 따라서 건축법에서는 층의 구분이 명확하지 않은 건축물의 경우에는 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하고 있습니다. 예를 들어 주차타워가 있는데, 이 경우는 고정된 슬라브가 없기 때문에 층수를 산정하는 것이 어렵습니다. 이때, 4m마다 층을 계산하면 되는 것입니다. 주차타워가 총 40m라고 한다면 10층 건축물이 되는 것입니다.

층고가 각각 다른 건축물의 층수를 산정하는 방법

개성이 많은 건축물들이 생겨나면서 층의 구분이 명확하지 않은 건축물들이 있습니다. 특히 층고가 높은 한 개 층에 중층을 넣거나 하면서 전체적으로 부분적으로 층수가 다르게 보이는 건물도 있을 수 있습니다. 이렇게 건축물 내부에 중층들이 연속적으로 계획되어서 부분에 따라 층수가 다른 경우에는 그중 가장 많은 층수를 건축물의 층수로 규정하고 있습니다.

'개층'의 의미

'3층'과 '3개 층'의 차이점을 이해하시나요? 건축법에서는 '0층'이라고 표현하는 층수 규정 외에 '개 층'으로 규정하는 층수가 있습니다. 3층이 '지상층의 층수가 3개이다.'라는 의미라면 3개 층은 '지상과 지하를 막론하고 층의 개수가 3개이다.'라는 의미입니다. 예를 들어 필로티가 있는 연립주택의 층수는 어떻게 될까요? 연립주택이란, 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다. 하지만 필로티는 층수산정에서 제외되곤 합니다. 즉, 이러한 건물의 층수는 5층 주택으로 사용하는 층수는 4개 층이라고 이야기할 수 있는 것입니다. 또한 지하층이 2개 층 있는 3층짜리 건물이라고 한다면 3층 건물이면서 5개 층의 층이 있는 건축물이라고 할 수 있는 것입니다.

「건축법 시행령」 제19조 제3항 제1호 다목
지상 5개 층마다 상부 슬래브배근을 완료한 경우. 다만, 철골조 구조의 건축물의 경우에는 지상 3개 층마다 또는 높이 20m마다 주구조부의 조립을 완료한 경우로 한다.

「건축법 시행령」 제34조 제3항
초고층 거축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통 계단과 직접 연결되는 피난안전구역(건축물의 피난 안전을 위하여 건축물 중간층에 설치하는 대피공간을 말한다)을 지상층으로부터 최대 30개층마다 1개소 이상 설치하여야 한다.

「건축법 시행령」 [별표1]용도별 건축물의 중류
- 다가구주택 : 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것.
- 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
- 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
- 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

<건축물의 종류>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 확인해 주세요.

아파트 연립 다세대 다가구 오피스텔 도시형생활주택

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건축할 수 있는 면적 기준 건폐율과 용적률

아키즈 — Thu, 15 Sep 2022 15:17:16 +0900

건축주의 입장이라면 자신이 보유한 땅에 어느 정도 규모로 건축물을 건축할 수 있는지가 가장 큰 관심사일 것입니다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 '국토계획법'에서 규정하고 있습니다. 이때 꼭 알아야 할 용어가 건폐율과 용적률입니다. 대지의 종류에 따라서 건축할 수 있는 규모는 '국토계획법'에서 건폐율과 용적률을 통해 제한하고 있지만 건폐율과 용적률을 산정하는 방식과 기준은 「건축법」에서 정하고 있습니다. 대지에서 규모를 산정하기 위해서는 일단 대지의 정보를 아랑야 합니다. 이는 토지이용규제정보 시스템을 활용하면 알 수 있고, 여기에 건축법에 따른 건폐율과 용적률을 적용시켜 최대 건축 가능 규모를 산정해 볼 수 있습니다. 이를 통해 대지의 가치를 가능해 볼 수 있는 것입니다.

건폐율(Building to Land Ratio)의 정의

건폐율이란, 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는 비율입니다. '국토계획법'에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율의 최대한도를 정하고 있습니다. 이에 근거해서 각 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자체적인 도시계획조례를 통해서 구체적으로 정하고 있으니, 건축물 계획 시에는 이를 반드시 참고하여야 합니다.

<건축물의 건축면적>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스트를 확인해 주세요.

건축물의 건축면적

건축물을 「건축법」과 「민법」에 따라 일정 거리를 두고 건축을 해야 합니다. 하지만, 이 기준만 있다고 한다면 우리 도시는 엄청난 빌딩 숲을 이루게 될 것이며, 도시에 위치한 거실에는 빛

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용적률(Floor Area Ratio)의 정의

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율로 산정됩니다. 이때 연면적이란, 건축물의 각 지상층 바닥면적의 합입니다. 바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 등 많은 부분에 있어서 기준으로 적용되는 값이지만, 건축물의 입체적인 규모를 결정하는 용적률의 산정 기준이라는 아주 중요한 의미가 있습니다. '국토계획법'에서는 건폐율과 마찬가지로 각 대지의 용도지역마다 최대 용적률을 규정하고 있고, 마찬가지로 각 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자체적인 도시계획조례를 통해서 구체적으로 정하고 있습니다. 따라서 대지에 건축 가능한 건축물의 규모를 산정하기 위해서는 그 대지가 속한 지역의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 때로는 지구단위계획 등에서도 규정하고 있으니 이 것도 반드시 확인을 해야 합니다.

용적률을 산정할 때는 지하층은 제외합니다. 그 이유는 '국토계획법'에서 용적률의 최대한도를 규정하는 이유가 지상 부분의 토지 적정 이용 밀도를 규정하는 것이기 때문입니다. 또한, 지하층의 경우는 건축물의 이용자들이 상시적으로 거주하는 공간이라고 보지 않기 때문이기도 합니다.

<면적산정>에 대해 궁금하시다면 아래 포스트를 확인해 주세요.

건축물의 면적산정 기준

「건축법」에서는 이들 면적 산정 원칙을 규정하고 있습니다. 건축에서 면적은 다양한 규정들의 적용 기준이 되곤 하는데, 만약 면적을 산정하는 기준이 없다면 규제 적용의 통일성이 없을 수

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대지의 최대 건축 가능 규모의 산정 과정

건축가는 설계의뢰를 받게 되면 가장 먼저 땅에 건축할 수 있는 최대 건축 가능 규모를 산정해 보게 됩니다. 이를 위해서 첫 번째로 할 일은 토지의 정보를 확보하는 것입니다. 토지이용계획을 열람하여 대지면적과 지역지구 등 지정여부를 확인하고 자치조례를 통해서 해당 지역·지구에 규정되어 있는 건폐율과 용적률의 최대한도를 확인합니다. 그 이후 건축법에 따른 대지면적 산정과 건축 가능 규모를 산정하게 됩니다. 우선, 인접도로와의 관계 등을 검토하여 대지면적을 산정합니다. 그다음 건폐율 참고하여 최대 건축면적을 산정합니다. 그리고 용적률을 적용하여 최대 지상층 연면적을 산정합니다. 마지막으로 건축면적과 연면적을 바탕으로 최대 층수를 산정하여 건축 가능 규모를 가늠해 봅니다.

<대지 면적 산정 방법>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스트를 확인해 주세요.

대지의 면적 산정 방법

"집을 짓기 위해 토지를 100평을 구입했다. 그런데 실제 지을 수 있는 땅의 면적이 90평이라고 한다." 이러한 일이 생기는 이유는 토지를 매매할 때의 기준이 되는 땅의 면적과 「건축법」에 의해

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건축물의 건축면적

아키즈 — Thu, 15 Sep 2022 09:16:47 +0900

건축물을 「건축법」과 「민법」에 따라 일정 거리를 두고 건축을 해야 합니다. 하지만, 이 기준만 있다고 한다면 우리 도시는 엄청난 빌딩 숲을 이루게 될 것이며, 도시에 위치한 거실에는 빛이 드리우지 못하는 불행한 일이 생길 것입니다. 그래서 '국토계획법'에서는 '건폐율'이라는 기준을 만들어 대지에 최소한의 공지를 확보하여 도시공간에 일조, 채광, 통풍이 가능하도록 하고 도시의 환경적 안전을 도모하고 있습니다. 여기에서 '건폐율'이란 대지면적에 대한 건축물이 드리울 수 있는 그림자 면적 혹은 수평투영 면적입니다. 이러한 건폐율 규정으로 생긴 대지의 공지는 환경적 측면뿐만 아니라 화재 시 건축물의 연소방지와 소방활동 및 사람들의 피난을 용이하게 하는 피난안전장치로서의 역할을 하기도 하고, 인접 건축물로 화재가 확산되는 것을 방지하기도 합니다. 결국, 건폐율 규정은 도시의 밀도를 조절하여 쾌적한 도시생활환경을 만드는 중요한 수단인 것입니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호
건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다.

'건축면적'은 건축물의 외벽이나 기둥 중심선을 기준으로 수평 투영한 면적입니다. 이를 이해하기 위해서는 건폐율의 개념을 먼저 이해하는 것이 좋습니다. 건폐율은 대지면적에 대비하여 어느 정도의 건축물 그림자가 지느냐를 수식화 한 것인데, 여기에서 '건축물의 그림자'면적이 이번 포스트에서 설명드릴 '건축면적'입니다. 얼핏 생각하기로는 연면적을 구하는 바닥면적과 동일하게 생각될 수 있으나, 바닥면적이 각 층의 수평투영 면적인 반면에 건축면적은 지상층에 해당하는 건물 전체의 수평투영 면적으로 다른 개념으로 이해하셔야 합니다. 다만, 건축면적도 바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 산정한다는 면에서는 동일합니다. 바닥면적을 산정할 때 제외 규정 등이 있었는데, 건축면적 또한 주의사항과 제외 규정이 있습니다.

돌출 시설과 지붕의 건축면적 산정방법

기본적으로 건축면적은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적입니다. 하지만 발코니와 캐노피, 건축물에 딸린 시설물 등 돌출부분과 지붕은 건축면적 산정에 있어서 이견이 있을 수 있습니다 그래서 「건축법」에서는 이러한 부분의 건축면적 산정방법을 규정하고 있습니다. 발코니의 경우는 증축하여 추후 거실로 사용할 수 있는 면적이기 때문에 모두 건축면적에 산입 합니다. 출입구에 상부에 생기는 포치, 캐노피 혹은 차양 같은 경우는 끝선에서 1m 후퇴하여 건축면적에 산입 합니다. 지붕 또한 마찬가지로 지붕 끝선에서 1m 후퇴한 면적만큼을 건축면적에 포함하고 있습니다. 한옥의 경우는 한옥 증진을 위해서 인센티브를 주고 있는데요, 이 경우는 처마 끝에서 2m 후퇴한 면적을 건축면적으로 산정하고 있습니다. 전통사찰의 경우는 처마가 겹처마로 더 길게 나오는 경우가 있습니다. 이때에는 4m를 후퇴한 부분을 건축면적으로 사정합니다. 마지막으로 캔틸레버 돌출 차양을 설치한 축사의 경우는 3m 후퇴한 면적을 기준으로 합니다.

건축면적(수평투영면적 산정기준)
①건축물 외벽 중심선 또는
②건축물 외곽부분 기둥 중심선
③평지붕이 아닌 지붕의 경우(처마, 차양, 부연 등) : 끝부분에서 1m 후퇴한 면적
가. 한옥지붕 : 끝부분에서 2m 후퇴한 면적
나. 전통사찰의 지붕 : 끝부분에서 4m 후퇴한 면적
다. 캔틸레버 돌출 차양 설치 축사 : 끝부분에서 3m 후퇴한 면적

건축면적 산정 예외 부분

건축법에서는 건축물에 딸린 시설물도 건축물로 간주하여 외부 계단 등도 건축물로 판단합니다. 하지만 공공의 이용에 제공된 공간이나 지하층 출입에 필수 불가결한 돌출 부분은 건축면적의 산입에서 제외합니다. 예를 들면 공공이 모두 사용할 수 있는 지하 선큰으로 가는 외부 계단의 경우는 면적 산정에서 제외합니다. 이는 「건축법」의 궁극적인 목적이 공공복리 증진이라는 것을 고려한다면 이해하기 쉬울 것으로 생각됩니다.

시설물의 높이가 1m 이하인 부분도 실내를 활용하기 어렵다는 점을 고려했는지 건축면적 산정에서 제외됩니다. 따라서 건축물로 들어가는 계단이 있다고 했을 때, 1m 높이까지는 면적 산정에서 제외되는 것입니다. 다만, 예외적으로 물류창고 등에서 물건 상하차를 위해서 만든 1.5m의 접안부는 용도를 고려하여 건축면적에서 제외됩니다.

이에 따라 시설물의 높이가 1m 이하인 부분은 건축면적에 포함하지 않습니다.

건축물의 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행로나 차로 또한 건축면적에서 제외하며, 지하로 차량 및 사람들의 출입을 위해서 필수 불가결하게 설치되는 구조물은 건축면적에서 제외합니다. 다만, 지하 출입부 캐노피가 계단 면적보다 더 크다면 건축면적에 포함됩니다.

특수한 건축물에서의 건축면적

모든 법에서는 기본적인 기준을 규정합니다. 하지만 언제나 예외적이고 특수적인 상황이 발생되기 마련입니다. 건축법에서도 이러한 예외기준을 적용한 경우가 있습니다. ①태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 ②외단열공법으로 지어진 주택의 경우는 에너지 효율적인 건축이며 단열재가 구조체의 역할을 하지 않기 때문에 이 부분을 고려하여 내측 내력벽 두께의 중심선을 기준으로 바닥면적을 산정합니다. 또한 창고나 공장 중 물품을 입출고하는 부분의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 캔틸레버 구조로 설치된 돌출 차양 같은 경우도 완화 규정이 있습니다. 이때에는 ①돌출 차양을 제외한 창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적과 ②돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 돌출 부분의 수평투영 면적 중 작은 값을 기준으로 산정합니다.

발코니의 건축면적과 바닥면적 비교

아파트 면적 산정에서 가장 까다로운 부분이 발코니 면적입니다. 발코니는 건축면적에는 100% 산입 됩니다. 하지만, 바닥면적은 '실내면적'이 기준이고 발코니를 실내 또는 실외로 사용할 수 있기 때문에 이는 1.5m를 후퇴한 부분부터 바닥면적으로 산입 하는 차이가 있습니다.

바닥면적 산정에서 제외되는 부분

아키즈 — Wed, 14 Sep 2022 20:16:13 +0900

「건축법」에서는 건축주의 불이익을 방지하기 위하여 제외하는 바닥면적이 있습니다. 예를 들어, 당초 법에 맞게 지어진 건축물의 소유주가 용도변경을 하면서 관계법이 개정되어서 추가로 옥외 계단 등을 설치해야 한다고 했을 때, 옥외 계단을 설치하면 면적이 늘어나 위법건물이 되고, 용도변경을 할 수가 없습니다. 그냥 이 건물은 원래의 용도대로만 계속 사용해야 하는 것일까요? 또 다른 예로 사람들이 머무는 공간이 아닌 기계실과 물탱크실은 바닥면적을 그대로 적용해야 할까요? 법에서는 이러한 애매한 부분들을 정리하여 바닥면적에서 제외시키는 예외규정을 두고 있습니다.

건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트 슈트, 설비 덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것은 바닥면적에서 제외됩니다. 옥상·옥외 또는 지하에 설치되는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물도 제외 대상인데요, 여기에서 주목할 것은 설치 위치입니다. 이러한 구조물이 건축물의 옥상·옥외 또는 지하가 아닌 건축물의 중간층에 설치되었다면, 이것은 바닥면적에 포함되는 것입니다. 또한, 건축물 간의 화물 이동에 이용되는 컨베이어 벨트만을 설치하기 위한 구조물 또한 바닥면적에서 산입 하지 않습니다. 그럼 지금부터 위의 사례들을 살펴보고, 기타 바닥면적 산정에 예외사항 들에 대해서 자세히 이야기해보도록 하겠습니다.

1. 옥상 및 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 등

물탱크실이 있는 지하는 바닥면적 산정에서 제외됩니다. 그런데, 여기서 주의해야 할 점은 모든 지하 물탱크실이 아니라 지하 피트층으로서 해당 공간에 사람이 작업할 수 있는 공간이 없이 물탱크만 있는 경우에만 해당이 됩니다. 헷갈릴 수 있는 부분은 '피트층'과 '사람이 작업할 수 있는 공간'일 텐데요, 지하 물탱크 설치 공간에 보수 및 점검용 개구부만 가진 것은 탱크 설치 공간 전체를 건축설비로 간주하여 바닥 면적에 산입 하지 않습니다. 하지만 피트 내에 펌프를 함께 설치함으로써 사람의 상시출입과 작업공간이 있는 기계실로 볼 경우에는 바닥면적에 산입해야 합니다. 또한 옥상 물탱크 및 냉각탑 등도 옥상에 있다고 해서 무조건 제외되는 것이 아니니 주의하여야 합니다. 옥상에 설치되는 각종 건축 설비들이 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 실로서 구성되어서 건축물과 일체화되어 있는 경우에는 바닥면적 및 층에 산입 하기 때문입니다. 물탱크가 옥상에 설치될 때에는 물탱크의 가림막으로서 지붕이 없는 차폐시설로 가림막을 설치한 경우에만 바닥면적에서 제외합니다.

2. 공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등

아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사에 해당하는 공동주택의 경우에 지상층에 설치된 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설, 생활폐기물 보관함은 바닥면적 산정에서 제외합니다. 여기에서 주의할 것은 꼭 '공동주택'이어야 한다는 것입니다. 조경시설에 대한 정의를 하자면, 조경과 관련된 파고라, 벤치, 환경조형물, 정원석, 휴게, 여가, 수경, 관리 및 기타 이와 유사한 것으로 설치되는 시설로 생태연못 및 하천, 동물 이동통로 및 먹이공급시설 등 생물의 서식처 조성과 관련된 생태적 시설을 의미합니다.

3. 리모델링이 필요한 건축물의 외벽 마감재

우리나라는 건축물이 30년만 돼도 재건축 등 건물을 허물고 다시 지으려는 사회적 풍토가 있습니다. 그러나 사실 구조체는 이보다 더 오래 견딜 수 있습니다. 그래서 「건축법」 및 「주택법」에서는 국가적인 손실을 막고 건물의 효율적 활용을 위해 리모델링을 장려하고 다양한 인센티브를 주고 있는데요, 바닥면적에서도 인센티브가 규정되어 있습니다. 그 내용을 보면, '사용 승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우로 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입 하지 않는 것입니다. 예를 들어 에너지 손실을 줄이기 위해 외부에 단열재를 추가로 설치해 벽 두께가 두꺼워졌다고 한다면, 원래대로라면 바닥면적을 산정하는 중심선이 새로운 벽체의 중심선이 되어야 하지만, 원래의 중심선을 기준으로 바닥면적을 산정하는 것입니다.

4. 외단열 건축물의 중심선 기준

건축물의 외벽에는 단열재가 붙기 마련입니다. 단열재는 실내, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치할 수 있는데요, 이중 벽체 바깥쪽에 단열재를 붙이는 외단열 공법을 적용할 때, 외부 마감재 및 단열재를 벽체 중심선 산정에서 제외합니다. 즉, 전체 벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 바닥면적을 산정하는 것입니다. 외단열 공법이 단열 성능 측면에서 유리한데 비용이나 노력이 많이 든다고 합니다. 하지만 이런 인센티브를 적용받는 다면 한번 적용을 고려해 볼 만한 것 같습니다.

5. 장애인 편의시설 설치에 따른 바닥면적 산정 인센티브

'장애인등편의법'으로 불리는 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」에 따라 장애인을 위한 편의시설을 설치해야 하는 건물들이 있습니다. 예를 들면, 공원, 공공건물 등이 있는데요, 이 경우 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어 리프트, 경사로 또는 승강장은 바닥면적에서 제외합니다. 장애인의 활동을 위해 추가로 설치되는 이동 관련 부분들이 모두 예외로 인정받는 것입니다.

6. 관계법령 등의 개정으로 「건축법」에 적합하지 않을 경우의 바닥면적

건축 관계법은 시간이 지남에 따라 사회적 요구나 기술이 발전하는 것을 반영하여 변화합니다. 따라서 과거에는 적법하였으나 현재는 적합하지 않게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이럴 때를 고려하여 건축법에서는 세 가지의 경우로 바닥면적 산정 제외 기준을 정하고 있습니다. 첫 번째, 안전시설 등(옥외 피난계단)의 설치로 용적률에 적합하지 않게 된 경우입니다. 예를 들어 다중이용업소로의 용도 변경 시 새롭게 개정된 법을 준수하기 위해 설치되어야 하는 옥외 계단이 있다고 한다면, 이는 바닥면적에서 제외되는 것입니다. 하지만 용적률의 여유가 있어 설치해도 적법한 건축물이 되는 경우 거나, 당초 사용승인받을 때의 기준에도 옥외계단을 설치했어야 하는 건축물이라면 바닥면적으로 산정해야 합니다.

7. 포치

건축물의 현관에 비를 막아주기 위해 설치하는 작은 지붕시설을 '포치'라고 부릅니다. 원칙적으로라면 포치는 바닥면적의 산정 기준인 '실내면적'에 해당되지 않기 때문에 바닥면적 산정에서 제외되는 것이 타당합니다. 하지만, 포치에 셔터, 문, 울티라 등을 설치하여 내부용 도로 사용하는 것이라고 해석된다면 이는 바닥면적으로 산정하게 됩니다.

<건축물의 건축면적에 관하여 궁금하다면 아래 글을 확인해 주세요>

건축물의 건축면적

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녹색건축인증(G-SEED)란 무엇인가?

아키즈 — Wed, 14 Sep 2022 09:15:52 +0900

인증마크 (출처: www.gseed.or.kr)

녹색건축 인증이란?

세계적으로 기후변화문제와 관련하여 건축물의 에너지 사용 및 탄소배출 저감 등 환경성능을 증대할 수 있는 방안에 대한 논의가 많이 이루어 지고 있습니다. 건축을 함에 있어, 지속가능한 개발을 실현하고, 자연친화적인 건축물로의 유도를 위해 쾌적한 거주환경에 영향을 미치는 요소를 평가하는 제도를 말합니다. 건축물의 자재생산, 설계, 건설, 유지관리, 폐기에 이르는 건축물의 전 생애를 대상으로 에너지 및 자원의 절약, 오염물질의 배출감소, 쾌적성, 주변 환경과의 조화 등에 대하여 평가합니다.

인증적용 대상[녹색건축물 조성 지원법 시행령 제11조의3]

건축법상 건축물(국방, 군사시설은제외) 중 아래 4가지 조건에 모두 해당되는 경우는 인증을 받아야 합니다.

공공기관(중앙행정기관, 지방자치단체, 지방공사 등)이 소유 또는 관리하는 건축물
신축, 별동 증축, 재축하는 건축물
연면적의 합계가 3,000m2 이상인 건축물
에너지절약계획서 제출대상 건축물

이 중 공공업무시설의 경우는 『녹색건축 인증 기준』 제7조에 따라 우수(그린2등급) 이상을 받아야 합니다.

단, 각 지자체별로 기준 등이 있어 해당 지역의 지자체 기준을 확인하셔야 합니다. 서울시 같은 경우는 [서울특별시 녹색건축물 설계기준], 경기도는 [경기도 녹색건축설계기준]이 따로 제정되어 있습니다. 이에 해당 될 경우, 인증 필수 적용 대상은 아니지만 이에 준하는 기준을 적용해야 할 수 있습니다.

또한, 인증대상이 아니지만 500세대 이상의 공동주택일 경우에는 일부 기준(공동주택성능등급)을 지켜야 합니다.

신청시기

신청은 예비인증과 본인증으로 나뉘며, 예비인증은 사업계획승인 후(『건축법』 적용시에는 건축허가 및 신고 후)입니다. 본인증은 사용검사(『건축법』 적용 시는 사용승인) 이후입니다.

인증등급

아래 표와 같이 취득 점수에 따라 최우수(그린1등급), 우수(그린2등급), 우량(그린3등급), 일반(그린4등급)으로 나뉩니다.

인증등급		최우수(그린1등급)	우수(그린2등급)	우량(그린3등급)	일반(그린4등급)
신축	주거용	74점 이상	66점 이상	58점 이상	50점 이상
	단독주택	74점 이상	66점 이상	58점 이상	50점 이상
	비주거용	80점 이상	70점 이상	60점 이상	50점 이상
기존	주거용	69점 이상	61점 이상	53점 이상	45점 이상
기존	비주거용	75점 이상	65점 이상	55점 이상	45점 이상
그린리모델링	주거용	69점 이상	61점 이상	53점 이상	45점 이상
그린리모델링	비주거용	75점 이상	65점 이상	55점 이상	45점 이상

주무기관 및 인증기관

주무기관은 환경부 및 국토교통부이며, 운영기관은 한국건설기술원구원이 하고 있습니다.

인증기관은 총 10개의 기관으로, (사)한국교육녹색환경연구원, (사)한국그린빌딩협의회, 크래비즈인증원, 한국부동산원, 한국생산성본부인증원, 국토안전관리원, 한국에너지기술연구원, (사)한국환경건축연구원, 한국환경산업기술원이 이에 해당합니다.

인증절차

인증 절차는 래 표와 같이 예비인증과 본인증으로 나뉩니다.

출처: www.gseed.or.kr

인센티브

녹색건축 인증을 취득하면서 사업비가 증가하게 됩니다. 따라서 다양한 방법으로 이를 보완할 수 있는 인센티브제도가 있습니다. 첫번째는 『녹색건축물 조성 지원법』 제15조에 따라 용적률, 높이를 완화할 수 있으며, 두번째로 『지방세특례제한법』 제 47조 2에 따라 취득세에 대하여 경감이 가능합니다. 그 비율은 건축물 에너지효율등급과 함께 검토가 되어야 하며, 자세한 비율은 아래 표와 같습니다.

구분		건축물에너지효율등급인증
		1+ 등급		1등급
		건축기준완화 (용적률, 높이)	취득세	건축기준완화 (용적률, 높이)
녹색건축 인증	최우수(그린1등급)	9%	10%	6%
녹색건축 인증	우수(그린2등급)	6%	5%	3%

※ 예전에는 제산세 및 에너지효율등급 1등급에 해당하는 경우에도 취득세를 완화해주는 등 인센티브의 적용 범위가 더 넓었으나 점차 축소되어 가는 추세입니다.

건축물의 면적산정 기준

아키즈 — Tue, 13 Sep 2022 14:15:12 +0900

「건축법」에서는 이들 면적 산정 원칙을 규정하고 있습니다. 건축에서 면적은 다양한 규정들의 적용 기준이 되곤 하는데, 만약 면적을 산정하는 기준이 없다면 규제 적용의 통일성이 없을 수 있기 때문에 많은 논란을 야기할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 '면적'은 일반적으로 벽과 기둥으로 둘러싸인 실내 부분의 면적을 의미하는데, 실내·외를 구분하기 어려운 경우는 어떻게 해야 할까요? 발코니와 같이 실내로 사용하다가 실외의 공간으로 사용할 수도 있는 공간은 실내로 보아야 할까요? 실외공간으로 보아야 할까요? 이렇듯 면적을 산정하는 것은 쉽지만 까다로움이 있을 수 있습니다. 또한 면적이 더 넓으면 더 많은 사람들이 이용하는 건물일 가능성이 높고, 안전에 더욱 신경을 써야 합니다. 그럼 어떤 기준으로 적용 여부를 결정해야 할까요? 이렇듯 「건축법」 및 관련 규정들을 보다 보면 '면적' 빠질 수 없는 개념입니다. 건축 규제 등 에서 기준이 되는 주요 면적은 '바닥면적', '연면적'이 있습니다. 그럼 지금부터 바닥면적과 연면적 등 건축물의 '면적'산정에 대해서 상세히 다루어 보도록 하겠습니다.

바닥면적과 연면적의 정의

'바닥면적'은 벽과 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 각 층 실내의 수평투영면적입니다. 그리고 각 층의 바닥면적의 합이 '연면적'이며 흔히 건축물의 설명서라 볼 수 있는 '건축물대장'에 기재되는 면적입니다. 즉, 각 층의 개별 면적은 '바닥면적'이고 모든 층의 바닥면적의 합이 '연면적'인 것입니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호
바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분이 수평투영면적으로 한다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호
연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥며적의 합계로 한다.

면적 산정 기준의 특징들

만약 대지에 건물이 두 동이 있다고 한다면 어떨까요? 이럴 경우에는 대지에 건축된 각 건축물의 연면적의 합을 연면적으로 정의합니다. 벽은 선이 아니라 두께가 있는 물체입니다. 따라서 안쪽과 바깥쪽의 선을 따라서 면적을 구할 때 그 차이가 날 수 있습니다. 그래서 법에서는 바닥 면적 산정 기준을 중심선으로 하고 있습니다. 다만, 건축물의 구조와 용도 및 특징에 따라서 일부 완화하는 규정도 있을 수 있으니, 면적 산정 시 각 특징에 맞는 기준으로 산정을 해야 합니다.

그렇다면, 벽과 기둥으로 구획이 없는 건축물은 어떻게 바닥면적을 산정해야 할까요? 예를 들면 기둥 한 개 혹은 두 개로 지붕을 떠 바치고 있는 캐노피는 실내 부분이 없는데 '실내 부분의 수평투영면적'으로 정의되는 바닥면적은 어떻게 구해야 할까요? 「건축법」에서는 이와 같이 바닥면적이 모호한 건물의 바닥면적을 산정하기 위해서 벽·기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적은 '지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적'으로 규정하고 있습니다.

발코니의 바닥면적 산정 기준

'발코니'는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간입니다. 원래는 건축물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간이었는데, 아파트 등 주택에 설치되는 발코니에 한하여 거실, 침실, 창고 등의 용도로 개조하여 사용할 수 있게 되었습니다. 이는 2005년 12월 2일에 「건축법 시행령」이 개정되면서 합법적인 공간으로 바뀌었고, '확장형 발코니'라고 명칭하고 있습니다. 따라서 발코니는 단순히 외부공간으로만 정의할 수는 없는 공간이 되었습니다.

이에 「건축법」에서는 '내부 면적'을 기준으로 하는 '바닥면적'산정에 있어서 발코니를 면적에 포함시킬지 여부를 기준으로 정하고 있습니다. 큰 틀에서 발코니의 중립적 공간 성격을 반영하여 노대 등의 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입 하도록 정의함으로써 일부는 바닥면적에 산입하고 일부는 제외하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목
주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등")의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입힌다.

※ 노대등 : 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것'을 모두 함축하는 약칭

발코니의 확장이 합법화된 이후로 면적 산입 없이 더욱더 많은 발코니 공간을 실내 공간으로 활용하기 위하여 많은 편법들이 나타나기 시작했습니다. 그래서 국토교통부는 고시를 통해서 발코니 외벽 설계에 관한 기준을 정하였습니다. 외벽에 접하여 부가적으로 설치되지 않고 발코니의 외기와 접하는 부분을 내력벽으로 하여 실내 공간화하거나 설치 기준 외의 내용으로 외관을 과도하게 변경하여 기존 발코니의 외관으로 보기 어려운 경우에는 발코니로 볼 수 없도록 한 것입니다. 때문에 계획 초기부터 발코니로 사용하려는 목적 없이 실내 공간으로 사용하기 위한 의도로 계획된 것이라면 모두 바닥면적에 산입 하는 것이 맞습니다. 하지만, 디자인 필요성 때문인지 바닥면적 산정 기준을 편법으로 이용하려고 하는 것인지 의도를 파악하는 것이 쉽지 않기 때문에, 결국에는 면적 산정에 대해서는 허가권자의 재량이 많이 반영되고 있는 현실입니다.

<바닥면적 산정에서 제외되는 부분> 이 궁굼하시다면 아래 글을 참고해 주세요.

바닥면적 산정에서 제외되는 부분

「건축법」에서는 건축주의 불이익을 방지하기 위하여 제외하는 바닥면적이 있습니다. 예를 들어, 당초 법에 맞게 지어진 건축물의 소유주가 용도변경을 하면서 관계법이 개정되어서 추가로

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대지의 면적 산정 방법

아키즈 — Tue, 13 Sep 2022 11:14:41 +0900

"집을 짓기 위해 토지를 100평을 구입했다. 그런데 실제 지을 수 있는 땅의 면적이 90평이라고 한다."

이러한 일이 생기는 이유는 토지를 매매할 때의 기준이 되는 땅의 면적과 「건축법」에 의해서 건축할 수 있는 대지의 면적이 다를 수 있기 때문입니다. 땅은 이용하는 목적에 따라서 농사를 지을 수 있는 '전'과 '답'이 있을 수 있고 창고용 도로 사용할 수도 있습니다. 하지만 건축을 하려고 한다면 그 땅은 「건축법」에서 정의하는 기준에 따라서 측정해야 합니다. 그럼 지금부터 건축물을 건축할 수 있는 땅인 대지의 면적을 산정하는 기준을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

대지의 면적 기준은 수평투영면적

「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적의 산정 기준은 수평투영면적으로 계산을 합니다. 예를 들어 경사가 있는 땅에 소유주가 잔디를 심는다고 한다면 잔디를 심는 면적은 경사를 반영한 표면의 면적일 것입니다. 하지만 그 땅에 건축을 한다면 이는 수평투영면적으로 계산을 하기 때문에 잔디를 심는 면적보다 작게 나올 것입니다. 토지의 표면은 경작을 위해서든 건축을 위해서든 땅을 잘라 내거나 흑을 덮어 평탄하게 정지할 수 있습니다. 즉, 토지의 표면의 형상은 어떠한 이유에서건 어떠한 모양으로 바뀔 수 있다는 뜻입니다. 그래서 이를 법에서 면적 기준으로 삼을 수 없는 것입니다. 법에서는 변하지 않는 면적인 수평투영면적을 토지 혹은 대지의 면적을 산정하는 기준으로 삼고 있는 것입니다.

「건축법」 시행령 제119조 제1항 제1호
대지면적 : 대지의 수평투영면적으로 한다.

「공간정보관리법」제2조 제27호
'면적'이란 지적공부에 등록한 필지의 수평면 상 넓이를 말한다.

접도 기준에 따른 도로면적 확보

땅이 건축물을 지을 수 있는 대지가 되기 위해서는 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하는 접도요건을 만족해야 합니다. 연면적이 큰 건축물을 건축한다고 하면 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 할 수 있습니다. 그런데 만약, 건축을 하고 싶은 땅이 4m 미만의 도로에 접한다면 그 땅은 건축물을 지을 수 없는 '맹지'가 되는 것일까요? 정답은 아닙니다. 현황상 도로가 4m 이상이 되지 않는다고 무조건 건축할 수 없다는 것이 아니라, 그 미달하는 도로의 폭만큼을 소유자의 땅에서 확보하여 4m 혹은 6m를 만족시켜주면 그 땅은 「건축법」상 '대지'가 될 수 있습니다. 이때 대지면적은 본래의 토지면적에서 미달 도로에 대한 폭 확보를 위해 제척 된 부분을 제외해야 합니다. 그리고 이 경계는 대지와 도로가 만나는 새로운 경계선이 되며, 이를 '건축선지정', '새로운 건축 지정선' 이라고 부릅니다. 여기서 건축선이란 대지와 도로가 만나 건축을 할 수 있는 한계선을 이야기합니다. 이를 건축주 입장에서 적용한다면, 건축하기에 이상적인 땅은 4m 도로에 접도 하면서 도로를 확폭 할 필요가 없는 매매한 토지의 면적이 그대로 대지면적이 되는 땅인 것입니다.

도로를 확폭 하는 방법을 생각해보면 두 가지로 상황을 나누어 볼 수 있습니다. 예를 들어 3m 도로와 접하고 있어서 4m 도로를 확보하기 위해서는 1m의 후퇴가 필요한 땅이라고 가정해 보겠습니다. 이때 해당 땅의 소유주는 1m를 후퇴해야 할까요? 아니면 반대편 땅과 반반씩 후퇴해야 할까요? 「건축법」에서는 도로 양측에 대지가 있는지 여부에 따라서 다르게 규정하고 있습니다.

우선, 도로의 양측에 모두 건축이 가능한 대지가 있는 경우에는 도로의 중심선에서 각각 2m씩 내어 4m를 확보하도록 하고 있습니다. 반면, 도로 건너편에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지가 있는 경우라고 한다면, 도로 건너편으로 미달된 도로 폭을 확보하는 것이 어렵기 때문에 내 대지에서 4m 중 부족한 폭을 모두 확보하여야 합니다. 따라서 이러한 땅의 소유주라고 한다면 대지면적을 많이 확보할 수 없는 불리한 조건이 될 수 있습니다.

8m 미만 도로 모퉁이의 가각전제

도로 폭의 확보 외에도 건축선이 새롭게 지정되는 한 가지 요건이 또 있습니다. 바로 8m 미만 도로에 접한 대지 모서리에 적용되는 '가각전제'혹은 '가각정리'입니다. 도로 모퉁이의 가각정리에 의한 건축선 지정 기준은 '도로의 교차각'과 '교차되는 도로의 너비'에 따라서 달라집니다. 예를 들어 90도 이상의 각으로 만나는 4m와 6m 도로에 접하는 대지의 경우 아래 표에 따라 2m가 띄어야 하는 기준 거리가 되고, 각 모서리에서 2m씩 띈 점을 이은 선을 새로운 건축선으로 지정해야 합니다. 이렇게 새로 지정된 새로운 건축 지정선과 기존 건축선 사이 땅은 대지면적에서 제외됩니다. 이렇게 땅의 모서리를 깎는 이유는 도로의 교통흐름을 원활하게 하기 위함입니다. 따라서 가각정리는 건축법뿐만 아니라 도시계획적인 차원에서도 광범위하게 적용이 되고 있습니다. 도로가 8m 이상이고 교차하는 각이 120˚이상 도로가 만나는 경우에는 기준이 없는 이유가 교통적인 측면에서 보았을 때, 충분히 여유가 있어서 교통에 불리한 영향을 끼치지 않을 것으로 판단되기 때문입니다.

「건축법 시행령」 제31조(건축선)

교차하는 도로의 가각전제

건축이 가능한 대지의 두 가지 요건

아키즈 — Tue, 13 Sep 2022 09:14:07 +0900

「건축법」에서 대지는 건축물을 건축할 수 있는 토지를 의미합니다. 다시 말해, 모든 토지가 건축이 가능한 것은 아니라는 뜻입니다. 「건축법」과 '공간정보관리법'에서는 건축물을 축조할 수 있는 땅을 규정하고 있으며, 그 요건을 맞추지 못한다면 건물을 지을 수가 없습니다. 그럼 지금부터 그 두 가지 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

건축물을 건축할 수 있는 땅의 첫 번째 요건 : 지목이 '대'

건축물을 건축할 수 있는 땅은 첫째, '공간정보관리법'에 따른 토지의 지목이 '대'이어야 합니다. 즉, '대'가 아닌 '전', '답' 같은 경우에는 토지전용허가를 먼저 선행하여야 합니다. 하지만 시간과 노력을 단축할 수 있는 방법이 있습니다. 「건축법」에 따르면 이 토지전용허가의 절차가 건축허가 과정에서 '의제'처리됩니다. 즉, '건축허가'를 득하게 되면 토지의 지목을 바꾸어도 좋다는 '전용허가'를 받은 것으로 간주하기 때문에 별도의 허가절차를 거치지 않아도 된다는 뜻입니다.

건축물을 건축할 수 있는 땅이 두 번째 요건 : 접도요건

건축물을 건축할 수 있는 땅은 둘째, 「건축법」에서 규정하고 있는 '접도요건'을 충족해야 합니다. '접도요건'이란 도로에 접해야 한다는 뜻입니다. 건축물을 짓는다는 것에서 보면 건축물에 사람의 진입이 불가능하다면 이는 건축물의 존재 이유가 없다고 볼 수 있습니다. 따라서 건축법에서는 건축물에 사람의 출입이 지장 없어야 대지로서 인정하고 있습니다. 건축법에서는 크게 세 가지로 대지의 접도에 대해 규정하고 있습니다. 첫째, 최소한의 2가지 요건(2m 이상의 도로에 접할 것, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것)과 둘째, 접도하지 않는 건축물의 대지 예외적 인정, 셋째, 건축 규모에 따른 접도요건 강화가 그것입니다.

「건축법」제44조(대지와 도로의 관계)
건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다.

우선, 최소한의 2가지 요건에 대해 자세히 설명드리겠습니다. '대지는 2m 이상이 도로에 접하여야 한다.'와 '도로는 사람과 차량이 통행할 수 있어야 한다.'인데요, 땅이 도로에 접하여 있지 않거나, 도로에 접한 부분이 2m 미만일 경우, 또는 자동차 전용도로와 같이 사람의 통행이 불가능한 도로에 접한 땅에는 건축물을 건축할 수가 없습니다. 이러한 땅을 '맹지'라고 부르며 '토지'나 지목상 '대'일 수는 있으나, 건축물을 건축할 수는 없습니다.

예를 들어 밭이나 논의 일부에 집을 지으려고 하는 경우에 주택을 지을 수 있는 땅은 도로에 접해야 하므로, 설사 밭에 실제 사용하는 농도가 있다고 하더라도 이는 「건축법」에 따른 도로가 아니기 때문에 집이 지어질 땅까지 이어지는 도로가 개설되지 않는 이상 집을 지을 수 없는 것입니다.

접도요건의 예외

하지만, 모든 법에는 예외사항이 있듯, 도로와 접하지 않는 대지에도 일부 건축물을 건축할 수 있는 경우가 있습니다. 허가권자의 판단하에 건축물의 출입에 지장이 없을 때입니다. 건축물 주변에 광장, 공원 유원지 같은 건축이 금지된 땅이 있을 경우 일반 사람들의 통행에 지장이 없다면 건축이 가능합니다. 예를 들어 교통광장은 도시 기반시설인 광장으로 도로가 아니지만 사람들의 출입에 지장이 없는 도로의 기능을 가지고 있습니다. 따라서 교통광장에 접하는 대지의 경우에는 건축이 가능할 수 있습니다. 하지만 이 모든 것이 허가권자의 '재량'에 맡겨진 것이기 때문에 인허가시에는 반드시 사전 협의가 필요합니다.

「건축법」제44조 제1항
건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

「건축법 시행령」 제28조 제1항
법 제44조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 공지”란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.

접도요건의 강화

일부 대지의 경우는 2m가 아닌 더 큰 범위로 접도 기준이 적용됩니다. 건축물의 규모가 큰 경우에 해당하는데요, 건축물의 규모가 클 경우 그에 따른 사람의 출입이 많을 것이기 때문에 도로 폭과 접도 너비를 확장하여 적용하는 것입니다. 연면적의 합계가 2,000㎡(공장은 3,000㎡) 이상인 건축물의 경우는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 합니다. 단, 축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외됩니다.

「건축법」 제44조 제2항
건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

「건축법 시행령」 제 28조 제2항
법 제44조제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.

대지의 분할과 합병

아키즈 — Mon, 12 Sep 2022 22:13:37 +0900

「건축법」에서는 '대지'에 관하여 '1필지 1 대지의 원칙'을 규정하고 있습니다. 하지만 때로는 필지가 너무 협소하거나 너무 넓어서 혹은 건축하려는 용도와 대지의 용도가 부합하지 않아서 필지를 나누거나 합쳐야만 건축이 가능한 경우가 있습니다. 이때 하나의 필지였던 것을 둘 이상의 필지로 나누는 행위를 '분할 혹은 분필'이라고 하고, 반대로 여러 필지를 하나의 필지로 합치는 것을 '합병'이라고 합니다. 이러한 토지의 분할과 합병은 '공간정보관리법'에 따라 행위가 이루어지지만, 건축과 관계된 경우는 「건축법」이 특별법으로서 '공간정보관리법'에 우선하여 적용됩니다. 그렇다면 대지와 분할과 합병에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

「건축법」제2조 제1항 제1호
대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제31호
'분할'이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.

토지의 분할(분필)

토지의 분할은 하나 혹은 그 이상의 필지를 하나의 대지로 설정하는 것입니다. 법에서는 분할을 하는 경우를 5가지로 규정하고 있습니다.

1. 도시·군계획시설이 결정·고시된 부분의 토지

2. 「농지법」에 의한 농지전용 허가를 받은 부분의 토지

3. 「산지관리법」에 의한 산지전용 허가를 받은 부분의 토지

4. '국토계획법'에 의한 개발행위허가를 받은 부분의 토지

5. 「건축법」에 의한 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지

「건축법 시행령」제3조 제2항
법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우: 그 결정ㆍ고시된 부분의 토지
2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지

그러나, 땅이 너무 작은 면적으로 분할했을 경우에는 토지 사용에 대한 효율성이 떨어질 수 있습니다. 그래서 국토계획법에서는 과소 토지를 제안하고 있는데요, 특별히 건축물이 있는 대지의 경우에는 「건축법」에서 그 최소 기준을 정하고 있습니다. 예를 들어, 주거지역 및 기타지역(상업·공업·녹지지역 외이 지역)의 경우는 60㎡ 이상으로 분할을 해야 합니다. 상업 및 공업지역은 좀 더 기준 면적이 더 넓습니다. 상업 및 공업지역이라면 150㎡ 이상으로 분할해야 합니다. 마지막으로 녹지지역의 경우는 더 넓어지는데요, 200㎡ 이상이 되어야 대지 분할이 가능합니다. 각 대지가 모두 최소기준을 만족해야 하기 때문에 대지를 분할하기 위해서는 각 지역의 최소기준의 2배 이상이 되어야 분할을 할 수 있습니다.

건축물이 없는 대지나 토지의 분할은 「건축법」이 아닌 '국토계획법'과 '공간정보관리법'에서 관할하고 있고, 이는 국토계획법상 개발행위허가 대상입니다. 하지만 토지의 이용 효율성이나 공익에 대한 영향이 없을 경우와 이미 허가에 준하는 행정행위를 거친 경우에는 도지 분할에 대한 개발행위 허가를 받지 않아도 됩니다. 예를 들면, 개인적인 도로개설허가를 받아 사도를 건설하기 위해 토지를 분할하는 경우입니다.

토지의 합병

「건축법」에서는 토지를 합병하여 하나의 필지(대지)로 그 범위를 설정할 수 있는 경우를 총 6가지 규정하고 있으며, 그 내용은 아래와 같습니다.

1. 두 필지 이상에 걸쳐 하나의 건축물을 건축하는 경우

2. '공간정보관리법'에는 불가능하지만 건축법에 의하여 합병이 가능한 경우

3. 도시·군관리계획시설이 설치된 토지

4. 사업계획승인을 받아 건축하는 아파트 단지

5. 도로 하부에 건축하는 건축물의 경우(인허가권자의 인정)

6. 건축허가 조건으로 토지의 합병이 있는 경우

「건축법 시행령」제3조 제1항
법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.
가. 각 필지의 지번부여지역이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다)에 해당하는 건축물을 건축하는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단의 토지
4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지
5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다.

땅을 부르는 명칭 부지, 획지, 토지, 필지, 대지란?

아키즈 — Mon, 12 Sep 2022 20:13:08 +0900

땅을 부르는 명칭에는 토지, 부지, 획지, 대지, 필지 등 여러 가지 명칭이 있습니다. 일반적으로 땅은 토지(Land)라고 부르지만 건축법 등 관계법령에서는 이 땅의 목적, 관리 수단, 계획적 규모 및 건축물의 축조 가능 여부에 따라 이들의 명칭을 다르게 구분하여 사용하고 있습니다. 그럼 땅을 부르는 각각의 명칭에 대해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

토지(land)의 정의

토지는 땅을 명칭 하는 가장 일반적인 용어입니다. 공법과 사법을 막론하고 가장 광범위하게 사용되며, 땅에 구조물을 설치하는지 여부와는 상관없는 땅을 의미합니다.

부지(site)의 정의

부지는 토지와 다르게 여러 법에서 사용되는 용어입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「한국도로공사법」, 「하천법」 등에서 포괄적으로 사용하고 있으며, 건축물 등 구조물의 지반이 되는 혹은 될 예정인 토지를 의미합니다. 즉, 건축 목적이 포함되지 않은 땅의 경우는 부지라고 부르지 않고, 이는 나대지(bare site)라고 부릅니다. 오로지 건축 목적이 내재되어 있는 땅에 한하여 부지라는 용어를 사용합니다.

획지(demarcated land)의 정의

획지 또한 부지와 같이 법령에서 사용되는 용어입니다. 부지와 비교하여 다른 것은 '계획'적인 측면이 포함된다는 것입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 및 「도시개발법」에서는 대규모 건축 계획에서 동일한 성격의 계획이 적용되는 경계 영역을 다른 것으로부터 구분하는 개념으로 획지라는 용어로 사용하고 있습니다. 즉, 소유권의 범위를 초월하여 계획 단위로 토지의 경계를 갈라서 정의하는 기준인 것입니다. 따라서 획지의 경우, 한 개 이상의 부지, 대지, 필지로 구성될 수 있으며, 주로 학문적으로나 계획적으로 사용됩니다.

대지(site)의 정의

부지와 영어로는 같은 site를 사용하는 용어입니다. 부지와 다른 점은 용어를 사용하는 법이 다른 것인데요, 부지가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「한국도로공사법」, 「하천법」 등에서 사용된다면, 대지는 「건축법」에서 땅을 정의하는 용어입니다. 「건축법」에서는 건축물을 건축할 수 있는 접도 요건을 충족한 토지를 '건축물을 건축할 수 있는 땅'이라는 의미로서 대지라는 용어를 사용하고 있습니다.

필지(parcel of land)의 정의

'필지'란 땅의 주소인 지번이 붙는 등록 단위의 토지입니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제5조에 따라 구획되며, 앞서 말한 바와 같이 하나의 필지에는 하나의 소유권과 하나의 주소가 붙게 됩니다. 위의 법은 '지적법'이라고도 불리는데, 지적법상 작성된 지적도에 구분되어 있는 경계로 이루어진 하나의 땅 구획이 하나의 필지입니다. 하나의 필지에는 하나의 대지가 원칙적으로 적용되지만, 대지의 합병과 분할 등을 하기도 합니다. 이는 이후 글에서 조금 더 자세하게 설명해 드리도록 하겠습니다.

지목과 지목에서의 '대'

지적도나 토지대장 등을 보면 각각의 필지에 전·답·임야 등 토지의 종류를 정의해 놓은 것을 보실 수 있습니다. 이렇게 우리나라는 땅에 주된 용도를 구분하여 등록하고 있는데요. 이러한 것이 '지목'입니다. 「공간정보관리법」 제2조 제24호 및 제67조 제1항에 따르면 토지에는 28가지의 '지목'이 있습니다. 이렇게 땅에 용도를 구분해 놓은 이유는 '필지'와 마찬가지로 땅에 구조물 설치 여부와 관계없이 토지를 합리적으로 이용하고 관리하기 위한 것입니다.

그렇다면 '대'는 무엇일까요? 지목상 '대'는 영구적으로 건축물이 있거나 택지개발사업을 통해 영구적인 건축물을 건축할 준비가 되어 있는 땅을 의미합니다. 위에서 설명한 '대지'와 헷갈릴 수 있는데요, 이는 법적으로 전혀 다른 개념입니다. 예를 들어 땅에 나무가 양호하게 자라나고 있거나 경사가 심하여 건축 안전에 우려가 되는 땅이 있을 경우 지자체에 따라서 그 지목이 '대'일지라도 건축을 하기 위해서는 형질 변경 등을 해야 「건축법」상 건축을 할 수 있는 땅 '대지'로 인정하기도 합니다. 이런 혼란이 오는 이유는 서로 근거 법이 다르기 때문인데요, '공간정보관리법'은 토지대장 편성의 근거법으로서 건축허가를 관계하는 '건축법'과는 관계없이 개별 필지의 이용 목적을 조사하고 토지대장에 지목을 기재하도록 있기 때문입니다.

각 지목은 필지마다 하나씩 설정되며, 토지의 특성과 가치 등을 나타냅니다. 지목이 다를 경우 재산세 등이 달라질 수 있는 것입니다. 하나의 필지가 다른 용도 2가지를 포함할 수도 있는데요. 이때는 주된 용도 한 가지로 지목을 설정하게 됩니다. 만약 자신이 소유한 필지를 영구적으로 변경하여 사용하고자 할 경우에는 '지목변경'을 통해서 지목을 바꿀 수 도 있습니다. 예를 들어 농지 일부에 주택을 건축하려면 건축에 필요한 부분만큼을 '대'로 바꾸어야 합니다. 하지만 농사 중 잠시 쉬기 위한 작은 원두막 같은 경우는 지목변경 없이도 사용할 수 있으니, 이럴 경우엔 관련 법 및 규정을 잘 살피는 것이 필요합니다.

신축, 증축, 개축, 재축, 이전 정의

아키즈 — Mon, 12 Sep 2022 18:12:33 +0900

신축(New Construction) 이란?

'신축'은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지 포함)에 새롭게 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. 단, 부속건축물만 있는 대지에 새롭게 주된 건축물은 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 것은 제외합니다. 예를 들어 부속건축물인 경비실이 있는 대지에 주요 건축물인 오피스를 건축한다면 이것은 신축이 되는 것입니다. 즉, '신축'이란 대지에 새로운 용도를 담아낼 수 있는 새로운 공작물을 만드는 것이라고 볼 수 있습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제1호
'신축'이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다]을 말한다.

증축(Extension) 이란?

'증축'은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 규모를 늘리는 것을 말합니다. 여기에서 규모란 건축면적, 연면적, 층수, 그리고 높이가 포함됩니다. 면적과 관계가 없어 보이기도 하는 '높이'가 여기에 포함되는 이유는 향후에 층수를 늘려서 바닥면적이 증가할 수 있는 가능성이 있기 때문입니다. 위에서 '신축'에 대하여 이야기하면서 신축이 새로운 대지에 새로운 용도가 생겨난다고 했는데요, 이는 「건축법」에서 건축물 그 자체의 위험뿐만 아니라 용도가 가지는 위험성도 고려하여 관리하고 있다는 것을 의미합니다. 실제로 우리나라에서는 증축을 extension이라는 하나의 용어로 사용하고 있지만, 미국 같은 경우는 도시적 차원에서 단순 면적이 증가하는 것을 enlargement로 규정하고 용도 측면에서 면적이 증가하는 것을 extension으로 구분하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제2호
'증축'이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

개축(Renovation) 이란?

'개축'은 기존 건물의 전부 또는 일부를 건축주의 의지에 의해서 해체하고 종전과 같은 규모로 다시 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. 이때 중요한 것은 반드시 종전과 '같은' 규모여야 한다는 것입니다. 만약 종전보다 면적이 늘었다면 이는 신축 또는 증축으로 규정해야 하고, 기존 건물을 전부 해체할 경우엔 신축으로 기존 건물의 일부를 해체할 경우엔 증축으로 보아야 합니다. 다만, 우리나라 전통 가옥인 한옥 같은 경우는 그 특성을 감안하고 한옥 활성화와 우리나라 전통 주거 양식을 계승하고 발전한다는 취지로 한옥에서의 서까래 교체는 개축으로 보지 않습니다. 여기서 '한옥'의 범주를 이해해야 하는데요, 외형만 한옥과 유사하게 생긴 것은 '한옥'으로 인정하지 않습니다. 전통재료를 사용해서 전통방식을 이용하여 건축한 것 만을 '한옥'으로 인정하고 여기에서의 서까래 교체를 개축으로 보지 않는 것입니다.

「건축법 시행령」 제2조 제3호
'개축'이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외힌다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

「건축법 시행령」 제2조 제16호
"한옥"이란 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」제2조제2호에 따른 한옥을 말한다.

「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」제2조제2호
"한옥"이란 주요 구조가 기둥·보 및 한식지붕틀로 된 목구조로서 우리나라 전통양식이 반영된 건축물 및 그 부속건축물을 말한다.

재축(Reconstruction) 이란?

'재축'은 건축물이 천재지변이나 그 밖의 자연재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모로 다시 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. '개축'과 비슷하게 생각될 수 있으나, 건축물의 붕괴가 건축주의 의지가 아니어야 합니다. 개축과 마찬가지로 면적이 변경될 경우 면적이 증가했을 때는 신축 또는 증축이 될 수 있다. 건물이 모두 멸실되고 다시 더 큰 면적으로 짓는다면 이것은 신축이 되고 일부가 멸실되고 더 큰 면적으로 짓는다면 이는 증축이 됩니다. 또 한 가지 개축과 다른 점은 용어의 사용입니다. 개축에서는 기존 건축물의 소멸을 '해체'라고 사용하여 사람의 의지를 담고 있지만, 재축에서는 '멸실'이라는 용어를 사용하여 건축주의 의지가 아님을 명시하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제4호
"재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.

가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것.
나. 동수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」, 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 모두 적합할 것

이전(Relocation) 이란?

건축법에서 이전은 건축물의 '주요 구조부'를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것입니다. 우리가 주변에서 쉽게 볼 수 있는 콘크리트 건물을 생각하면 이것이 가능한가?라고 생각할 수 있습니다. 또한 목조로 지어진 건축물의 경우도 기초가 있는데 어떻게 이전을 할 수 있는지 의문이 들 수 있습니다. '주요 구조부'를 해체하지 않는다고 했으니, 이에 대한 이해를 먼저 하는 것이 좋을 것 같습니다. 건축법에서 '주요 구조부란 화염의 확산을 막을 수 있는 성능 즉, 방화에 있어 중요한 구조 부분을 말합니다. 건축물의 주요한 구조재인 벽, 기둥, 보, 바닥, 지붕틀 및 계단이 이에 해당됩니다. 건축물 실내에 있는 칸막이벽이나 샛기둥, 최하층의 바닥, 옥외 계단 등은 제외되는 것입니다. 건축물의 기초나 최하층 바닥의 경우는 구조적으로 힘을 받는 중요한 부위이기는 하지만 흑 속에 묻혀있고, 흙이 수분을 함유하고 있기 때문에 방화에는 문제가 없는 것으로 판단하여 '주요 구조부'에서는 제외되는 것입니다. 여기서 헷갈릴 수 있을 만한 것이 '구조부재'가 있습니다. 건축법에서 '구조부재'란 건축물의 뼈대가 되는 구조재로서 별도로 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」에서 별도로 정의하고 있습니다. 정리해서 말씀드리면, 철근콘크리트조와 같이 일체식 구조가 아닌 목조 방식이나 철골조 방식의 경우 그 상층부의 구조체를 들어서 이전이 가능한 것입니다.

「건축법 시행령」 제2조 제5호
'이전'이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

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건축물이 한번 지어지면 몇십 년 동안 사용이 됩니다. 하지만 시간이 지남에 따라 노후화가 심해지고 중간중간 유지 보수를 해야 오래 사용할 수 있습니다. 때로는 사용 용도가 바뀌면서 구조

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건축물이란? 건축법에서의 건축물 정의

아키즈 — Mon, 12 Sep 2022 15:11:50 +0900

「건축법」의 주요한 목적은 건축행위로 인하여 생길 수 있는 위험으로부터 사람을 보호하는 것입니다. 따라서 법에서 위험한 것을 규정하고 이를 관리하고 있는 것입니다. 「건축법」에서 규정하고 있는 것은 위험한 물체로서 '건축물'과 위험한 행위로써 '건축(신축, 증축, 개축, 재축, 이전)'입니다. 다시 말해서 「건축법」의 관점에서 본다면, '건축'이란 대지에 위험한 물체인 '건축물'을 만들어내는 위험한 행위인 것입니다. 따라서 법에서는 그 위험성을 와해하는 요건인 허가요건을 규정하고 그 요건에 부합하여야만 건축을 할 수 있도록 한 것입니다.

그런데, 건축물을 위험한 것으로만 범주화하고 관리하면 되는 것일까요? 예를 들어서 도심지 건축물 위에 설치된 광고탑이나 축대 등의 축조로 인한 위험성은 없는 것일까요? 아니면, 아파트 분양을 위해서 견본주택으로 세운 건물은 안전한 것일까요? 쉽게 생각했을 때는 이러한 모든 것들을 관리하는 것이 맞을 수도 있으나, 법적으로는 이들을 '건축물'로 보지 않습니다. 대신, 이러한 물체를 관리등급을 낮추어 위험한 것에 준하는 물체로서 공작물 또는 가설건축물 그리고 대수선 행위로 구분하여 규정하고 관리하고 있습니다.

건축물을 정의하는 3대 기본 요소

그렇다면, 「건축법」에서 보았을 때 건축물은 어떻게 정의하는 것이 좋을까요? 법에서 '건축물'을 정의하는 데에는 세 가지 기본 요소가 사용됩니다. 첫 번째는 '공작물'일 것입니다. 사람이 만든 물체라는 뜻으로, 자연적으로 형성된 동굴 같은 것은 공작물이 아닙니다. 두 번째, 토지에 정착해 있어야 합니다. 예를 들어 기차나 크루즈의 객실 같은 경우는 내부에 거주 기능으로서 볼 수 있는 공간이 있고 이를 건축물과 유사하게 생각할 수 있지만, 이들은 땅에 정착하여 있는 것이 아니라 움직이는 것이기 때문에 건축물로서 인정하지 않습니다. 세 번째, 지붕이 있어야 합니다. 건축물은 주변 환경으로부터 공간을 보호해 줄 은신처의 기능을 해야 합니다. 예를 들면 비와 눈을 막아주어야 합니다. 이를 위해서는 지붕이 있어야 하고, 지붕을 만들기 위해서는 구조적으로 기둥이나 벽이 필요하게 됩니다. 따라서 규정에 '지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것'이라고 건축물을 정의하고 있는 것입니다.

추가적 해석 요소 2가지

조금 더 건축물을 자세하게 정의하기 위해서는 몇 가지 요소를 더 충족해야 합니다. 건축물을 정의하기 위한 네 번째 요소는 '거주성'입니다. 법에서 '건축물'을 정의하는 관점으로 보자면 지하에 있는 바닥면적 30㎡의 지하 대피호는 건축물이어야 합니다. 하지만, 법에서는 지하 대피호의 경우 '공작물'로 구분하고 있습니다.(건축법 시행령 제118조 제1항 제6호) 이는 '건축물'을 판단하는 요소가 기본 3요소 이외에 상시적으로 사람이 거주하는 공간의 개념이 추가되어야 한다는 것을 의미합니다. 즉, 사람이 계속 머무는 공간이어야 '건축물'로 인정하는 것입니다. 마지막 다섯 번째 요소는 '독립성'입니다. 즉, 물체가 단독으로 그 기능을 수행할 수 있는지의 여부입니다. 법에서 '건축물의 용도'를 보는 관점에서 이를 유추해 볼 수 있는데, 건축물의 용도는 각 실 단위로 구분하지 않고 건축물 한 동 전체를 기준으로 구분하고 있습니다. 예를 들어 대학교의 건물 안에는 '교육연구시설'의 본 목적에 맞는 강의실뿐만 아니라 '문화 및 집회시설'에 해당하는 공연장도 있고 구내식당 등 상점들도 있고 합니다. 하지만 이런 경우 모두를 '교육연구시설'에 '부속건축물' 혹은 '부속용도'로 판단합니다. 또한, 건축물을 용도 변경할 때도 개별 실 단위로 구분하는 것이 아니라 건축물 하나의 동 단위로 허가 및 신고 등 행정행위가 이루어집니다. 따라서 이러한 내용들을 미루어 유추해 볼 때, 「건축법」에서 '건축물'을 판단할 때 추가적으로 고려하는 요소가 '독립성'이라고 볼 수 있습니다. 즉, 건축물이 '독립적'으로 본래의 목적을 위한 기능을 충분히 수행하는지 여부를 보는 것입니다. 그런데, 용도중 '근린생활시설'은 이러한 건축물의 독립성에 혼란을 주기도 합니다. 왜냐하면 근린생활시설은 규모에 따라서 업무시설, 교육연구시설 등이 들어갈 수 있기 때문입니다. 따라서 근린생활시설에 한해서만 독립성이 없는 실별로 용도변경을 인정하고 있습니다.

예외적 건축물 정의

법은 시간이 지나고 사회 및 환경이 변화 함에 따라 이를 반영해야 합니다. 그리고 이러한 기준들은 가끔 수용하기 애매한 경계가 생기기 마련입니다.「건축법」에서 정의한 '건축물'에도 이러한 물체가 있습니다 예를 들자면, 지하상가는 지붕이 있는 것일까요? 고가도로 위에 있는 건물을 정착한 것이라고 볼 수 있을까요? 축구장이나 야구장은 지붕이 다 덮여있지 않는데 이것들을 건축물로 보아야 할까요? 이렇듯 정의해 놓은 기본 개념만으로는 수용하지 못하는 공작물들이 생겨났고, 이들을 건축물의 범주로 포함시키기 위해서 법은 건축물의 정의에 '지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고'라는 규정을 추가하였습니다.

또한 지붕이 없는 야구장이나 축구장 같은 스타디움은「건축법」상 건축물이 아닙니다 하지만 이는 명시적인 규정은 없지만 묵시적으로 건축물의 범위에 포함시켜 관리하고 있고, 스타디움도 마찬가지로 사람들이 모이는 곳이고 안전상 관리가 필요한 공작물이기 때문에 이를 특별히 건축물이 아니라고 한다고 해서 이익을 얻는 것이 없기 때문에 건축물로서 관리를 하고 있습니다. 또한, 건축물 주변에 설치하는 담장이나 문과 같은 경우도 지붕이 있다거나 사람이 머무는 공간은 아니지만 '건축물에 딸린 시설물'로 규정하여 건축물로서 포함하고 있습니다.