건축할 수 있는 면적 기준 건폐율과 용적률

건축주의 입장이라면 자신이 보유한 땅에 어느 정도 규모로 건축물을 건축할 수 있는지가 가장 큰 관심사일 것입니다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 '국토계획법'에서 규정하고 있습니다. 이때 꼭 알아야 할 용어가 건폐율과 용적률입니다. 대지의 종류에 따라서 건축할 수 있는 규모는 '국토계획법'에서 건폐율과 용적률을 통해 제한하고 있지만 건폐율과 용적률을 산정하는 방식과 기준은 「건축법」에서 정하고 있습니다. 대지에서 규모를 산정하기 위해서는 일단 대지의 정보를 아랑야 합니다. 이는 토지이용규제정보 시스템을 활용하면 알 수 있고, 여기에 건축법에 따른 건폐율과 용적률을 적용시켜 최대 건축 가능 규모를 산정해 볼 수 있습니다. 이를 통해 대지의 가치를 가능해 볼 수 있는 것입니다. 

 

건폐율(Building to Land Ratio)의 정의

건폐율이란, 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는 비율입니다. '국토계획법'에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율의 최대한도를 정하고 있습니다. 이에 근거해서 각 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자체적인 도시계획조례를 통해서 구체적으로 정하고 있으니, 건축물 계획 시에는 이를 반드시 참고하여야 합니다. 

<건축물의 건축면적>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스트를 확인해 주세요.

건축물의 건축면적

 

용적률(Floor Area Ratio)의 정의

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율로 산정됩니다. 이때 연면적이란, 건축물의 각 지상층 바닥면적의 합입니다. 바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 등 많은 부분에 있어서 기준으로 적용되는 값이지만, 건축물의 입체적인 규모를 결정하는 용적률의 산정 기준이라는 아주 중요한 의미가 있습니다. '국토계획법'에서는 건폐율과 마찬가지로 각 대지의 용도지역마다 최대 용적률을 규정하고 있고, 마찬가지로 각 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자체적인 도시계획조례를 통해서 구체적으로 정하고 있습니다. 따라서 대지에 건축 가능한 건축물의 규모를 산정하기 위해서는 그 대지가 속한 지역의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 때로는 지구단위계획 등에서도 규정하고 있으니 이 것도 반드시 확인을 해야 합니다.

용적률을 산정할 때는 지하층은 제외합니다. 그 이유는 '국토계획법'에서 용적률의 최대한도를 규정하는 이유가 지상 부분의 토지 적정 이용 밀도를 규정하는 것이기 때문입니다. 또한, 지하층의 경우는 건축물의 이용자들이 상시적으로 거주하는 공간이라고 보지 않기 때문이기도 합니다. 

 

<면적산정>에 대해 궁금하시다면 아래 포스트를 확인해 주세요.

건축물의 면적산정 기준

 

대지의 최대 건축 가능 규모의 산정 과정

건축가는 설계의뢰를 받게 되면 가장 먼저 땅에 건축할 수 있는 최대 건축 가능 규모를 산정해 보게 됩니다. 이를 위해서 첫 번째로 할 일은 토지의 정보를 확보하는 것입니다. 토지이용계획을 열람하여 대지면적과 지역지구 등 지정여부를 확인하고 자치조례를 통해서 해당 지역·지구에 규정되어 있는 건폐율과 용적률의 최대한도를 확인합니다. 그 이후 건축법에 따른 대지면적 산정과 건축 가능 규모를 산정하게 됩니다. 우선, 인접도로와의 관계 등을 검토하여 대지면적을 산정합니다. 그다음 건폐율 참고하여 최대 건축면적을 산정합니다. 그리고 용적률을 적용하여 최대 지상층 연면적을 산정합니다. 마지막으로 건축면적과 연면적을 바탕으로 최대 층수를 산정하여 건축 가능 규모를 가늠해 봅니다.

 

<대지 면적 산정 방법>에 대해 궁금하시다면, 아래 포스트를 확인해 주세요.

대지의 면적 산정 방법